6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛暨2021第十七届中国商业地产投资专业博览会在北京召开。全联房地产商会写字楼分会副会长、中科产城董事长郭莹辉分享了他对于核心城市园区更新的思考。
郭莹辉对比了京津冀、长三角及珠三角三大城市群为城市更新提供的政策土壤，他认为，三大城市群都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。
具体到北京老旧园区的更新，在郭莹辉看来，主要有三个方向：一是由旧园区到新园区，也就是说由过去的制造业为主的工业园，直接升级为教育科研用地，这就指明了我们未来的城市要以研发为核心，所以这类工业用地是从旧到新的；二是园区新建，把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能，例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在已经规划成教育、科研和商务办公用地，它就是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范;三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄,从汇集世界500强的制造业到产城融合的产业新城。
“城市更新的目标绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以我们园区更新的目标是以构建新的产业生态为核心，所以它要利用到产业生态的评价和未来的生态环境建设。”在城市更新的具体操作上，郭莹辉提醒到，城市更新最重要的是大家利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这“五方”构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。城市更新要通过促进产业升级，变成城市新的产业发展器和动能转换加速器，凸显城市的综合价值，这也是园区更新、城市更新的目标。
郭莹辉表示，开发运营企业跟政府合作、跟社会资源整合应该遵循三大原则。一是多维视野和规划引领；二是城市更新的业务一定是政府主导、市场参与；三是先易后难，增量先行。“城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的有了很好的实施方案，但还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做标准和示范。”郭莹辉称。
存量未建怎么办？郭莹辉表示，这要靠存量的改造运营：一是重新策划片区的功能,二是对土地进行处置，三是产业导入。园区更新到未来城市还是要增加现代服务业、高精尖产业，这也是地方经济发展最为重要的诉求，四是新建开发，相当于推倒重来，重新建造一个新城市(300778,股吧)，需要开发商和资金方全程参与。
不过，郭莹辉也提到，城市更新面临诸多挑战，存量工业园区升级改造的压力非常大，社会需求和政府的要求也都非常迫切，但推动园区更新面临三大门槛。
一是政策门槛。每个城市都有城市更新指导意见，但是各区县还有自己产业园固有的要求，在政策门槛里，土地、建筑规模、销售条件其实来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，即产业方向和准入指标。“更新的是功能，但是各地区县用土地来发展产业的固有愿望没有变。”郭莹辉表示，园区招商的门槛非常高。
三是资金门槛。土地要更新，首先面临的是要补交土地出让金，这对企业来说也是不小的压力。
“产业园区的更新和产业园区新建70%的风险来自于土地方、产业IP、政策、市场预测、金融机构对接，以及自我运营能力，”郭莹辉提醒，前期的研究是影响项目成功与否的决定性因素，要评价这些综合指标，我们有没有能量来驾驭。因此，要和政府进行沟通，谨慎做投资判断决策，并给自己的融资做增信。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
