为什么对银行降低贷款利率的大肆宣传对于普通住房贷款借款人而言并非偶然

印度最大的银行印度国家银行（SBI）最近将其外部基准利率（EBR）从一年前的8.5％降低了25个基点（bps），降至每年7.8％。一个基点是百分之一百分点。最新的降幅使SBI的房屋贷款利率在业内主要贷方中最低。

从理论上讲，借款人应该感到高兴。媒体上的许多头条都称，SBI的降息以等价的每月分期付款（EMI）的形式对房屋贷款借款人来说是一个巨大的财富。但仔细观察，很明显，住房贷款借款人几乎没有什么可激动的。

考虑一个借了20万卢比的房屋贷款20年的借款人。以SBI最近的削减为基础进行的包络线计算显示，借款人的EMI将由之前的16,916卢比降低至16,605卢比。换句话说，由于降息，借款人每月仅节省311卢比。对于400万卢比的贷款，可以节省622卢比。虽然可以节省资金，但称其为“救济”会很困难。

现在这仅适用于SBI。其他银行通常会遵循SBI的提示，但可能会进行较小幅度的降息。在大多数情况下，银行可以选择10-15个基点来节省利润。使用上面的计算，这意味着借款人的每月储蓄将更少。在印度储备银行在上次政策审查中维持政策利率不变之后，许多银行将其MCLR利率降低了10-15个基点。

请记住，银行一直非常犹豫将RB降息的好处转嫁给最终借款人。

在当前的降息周期中，印度储备银行已将回购利率（即将短期资金借给银行的利率）降低了135个基点，而像SBI这样的银行充其量也只能传递约65-70个基点。如果看一下行业平均水平，这个数字实际上可能是40-45 bps。请记住，EBR不是银行向房屋贷款借款人借钱的最终利率。银行根据借款人的风险状况为他们的借款人增加保费，利率也将有一个重置条款。所有这些意味着，购房者获得钱的最终比率将高于广告中的比率。

渴望保护其净息差（NIM）的银行在很大程度上忽略了印度储备银行（RBI）要求实施货币政策的呼吁。NIM是赚取的利息与支付的利息之差。即使在印度储备银行的D Subbarao时期，中央银行和银行也放弃了货币政策传递不足的问题。

了解降息对借款人的意义不大的另一种方法是观察房屋贷款市场的趋势。根据印度储备银行的数据，在本财政年度的前八个月，房屋贷款增长实际上已降至9.9％，而上一财政年度同期为10.6％。

在那个时期，许多银行开始小幅削减贷款利率。如果降息为购房者带来有意义的收益，那么贷款的增长本应相应地增加。

这里的问题可能不是房屋贷款的成本。而是房地产成本。

他说：“直到房地产价格大幅修正，要恢复住宅房地产市场的需求是非常困难的。SMC Global Securities分析师Siddarth Purohit表示：“降息可能是复苏的动力，增加了积极的情绪和方向性的积极举措，但不是决定性因素。”

根据Purohit的说法，除非房地产卡特尔愿意降低价格至少30％至40％，否则很难将需求带回住宅房地产领域。对于公司来说，这也是正确的，在这些公司中，产能利用率是最大的问题，而不是利息成本。

在经济不景气的情况下，公司生产的商品没有足够的接收者。

第二季度经济增长率为4.5％，甚至比第一季度的5％还要差。到目前为止，尚无强劲反弹的迹象。