房地产投资信托（REIT）是投资于房地产然后将其出租的企业。
有许多不同类型的REIT，例如Scentre Group（ASX：SCG），育儿场所，如Arena REIT No 1（ASX：ARF），自存储提供商，例如National Storage REIT（ASX：NSR）和农田REIT农村基金小组（ASX：RFF）。
REIT行业的每个部门都有自己的优点，但就一个风险因素而言，它们却处于相似的境地。
澳大利亚的所有房地产投资信托基金在资产负债表上都有一定数量的债务，因为它们利用贷款购买了其投资组合中的房地产。这对他们来说非常有利，因为利率下降可以提高物业估值，并通过收取利息来减少支出。
S＆P / ASX 200 A-REIT指数（ASX：XPJ）的表现远胜过S＆P / ASX 200指数（指数：^ AXJO）（ASX：XJO），但我认为在接下来的五年中，环境不会像REIT那样好。
美国联邦储备委员会已开始将其基准贷款利率从历史低位提高。我们很多银行都获得与美国利率直接或间接相关的资金。我们已经看到我们的四大银行将许多非周期上升的收益转嫁给了业主。
银行也将提高房地产投资信托基金的利率，包括未来几个月和几年内需要再融资的债务。
所有房地产投资信托都可能受到此影响，例如Scentre Group的资产负债率为33.3％，实际利率为4.5％，或National Storage的资产负债率为34.6％，实际利率为3.9％。将利率提高1％可能会使Scentre Group和National Storage的融资成本分别增加22％至25％。
利率上升也可能对房地产的估值产生负面影响。这会损害每个安全统计数据的有形资产净值，从而可能会损害股价。
愚蠢的外卖
我认为投资者不应该出售其所有的房地产投资信托基金股票，特别是因为一些股票仍然提供非常令人满意的股息收益率。但是，大多数REIT在短期到中期很难击败市场上的其他一些选择。
