截至2021年5月27日，深交所首批4只基础设施公募REITs中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金(以下简称首钢绿能)、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称盐港REIT)、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称蛇口产园)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称广州广河)已通过深交所网站陆续发布《基金份额发售公告》。4只基础设施证券投资基金(以下简称公募REITs)将于5月31日正式开售，6月1日结束募集，各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。
问：基础设施公募REITs的主要收益来源是什么？
REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金)是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
2020年4月30日，证监会和国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，启动基础设施公募REITs试点。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
问：基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
问：基础设施公募REITs与债券有何不同？
一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
问：基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
问：如何看待基础设施公募REITs的发行价格？发行价格越高越好吗？
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。5月26日，首钢绿能、盐港REIT发布《基金份额发售公告》。首钢绿能最终发行价格确定为13.38元/份；盐港REIT最终发行价格确定为2.30元/份。5月27日，蛇口产园、广州广河发布《基金份额发售公告》。蛇口产园最终发行价格确定为2.31元/份，广州广河最终发行价格确定为13.02元/份。
公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响。比如，首钢绿能和盐港REIT的基础设施项目评估分别为12.487亿元、17.05亿元，证监会注册审批的发行份额分别为1亿份、8亿份，基金管理人以基础设施项目评估价值/发行份额为每份基金份额价格参考，综合考虑多方面因素，确定首钢绿能和盐港REIT的询价区间分别为12.50元/份-14.00元/份、2.163元/份-2.381元/份，并经网下询价确定发行价格分别为13.38元/份、2.30元/份。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模(即发行份额乘以发行价格)、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。
问：如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？现金流分派率越高越好吗？
根据首批4只公募REITs发布的《基金份额发售公告》，就2021年现金流分派率、2022年现金流分派率而言，首钢绿能分别为8.52%、7.63%；盐港REIT分别为4.15%、4.40%；蛇口产园分别为4.39%、4.46%；广州广河分别为5.91%、6.87%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。上述预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目(比如收费公路、污水垃圾处理等)，另一类是产权类的项目(比如产业园区、仓储物流等)。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
问：基础设施公募REITs面向公众投资者的发售金额及比例是多少？
基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定原始权益人或其同一控制下的关联方需合计认购不低于20%的公募REITs基金发售份额。深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间；就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。
问：基础设施公募REITs的配售规则是什么？需要“摇号”吗？
根据深交所首批4只公募REITs《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。
因此，在5月31日当天，即深交所首批4只公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
问：基础设施公募REITs应如何认购？
具体认购方式方面，公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。从投资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。
问：基础设施公募REITs应如何交易？
需要注意的是，基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。
问：基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制吗？
涨跌幅限制方面，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×(1±涨跌幅限制比例)。
问：公众投资者应了解哪些基础设施公募REITs主要风险？
投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
问：公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，请广大投资者树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。
