小投资者的资金枯竭后，房地产经纪人会否获得新的生命线？

Deepesh Salgia

无论是零售借款，工业信贷还是向开发商的贷款，债务都是最重要的话题。最大的担忧涉及房地产领域。并且，在确定房地产行业高负债的原因的同时；供过于求，经济放缓和开发商的贪婪被认为是关键因素。

统治房地产行业超过50年的商业模式现在正面临挑战。过去，使这项业务令人兴奋的最大因素是来自在建买方（PUC）的大量资金。这种可靠的资金就像一条生命线，可以确保开发人员即使拥有少量发起人的股权也可以进行大型项目。

PUC为开发人员提供了独特的价值主张：

无追索权资本

在RERA之前的日子里，PUC可以购买正在建设中的公寓，但没有机制可以延误以从开发商那里收回资金。此外，许多PUC本身不会要求资金，因为它们可能会赔掉以现金（无收据）支付的钱。实际上，PUC是许多开发人员无追索权（不可退还）资金的来源。

准等值

在评估开发商的借贷能力时，银行家会更早地将PUC资金视为准股权。因此，开发商的有效债务权益比率始终保持在一个非常舒适的区域。

风险资本

在RERA之前的时期，PUC被允许在获得部分批准并有待批准所有权的项目中购买房屋。这些PUC承担同等收益的高风险。风险资本的可利用性大大降低了开发商自有资本的实际需求。

如今，在非货币化和RERA之后，大多数来自PUC的资金都是通过支票并附有完整的追索权条款。现在，延迟将意味着全额偿还PUC资金的利息。因此，PUC资金不再保留准股权，而是演变为准债务。一方面，由于发起人的权益仍然微不足道，这种变化使开发商的债务权益比率进入令人窒息的地带。

此外，早期的公用事业公司主要是私人金融家，他们愿意将自己的钱投入在建项目中。现在，有薪阶层构成了公用事业公司的一大部分，其最大的资金来源是从银行/氢氟碳化合物“借来”的钱。当人们增加这些贷款时，部门层面的债务权益比率就具有危险的比例。

随着PUC的所有优势逐渐消失，房地产现在已成为一种全新的游戏。必须开发新的模型。

必须开发一种新的机制，使开发商可以将计划已半批准的项目中的公寓出售给HNI（SEBI允许仅向HNI销售危险金融产品的方式）。

看涨期权可能必须重组，合格的投资者可以通过向开发商支付溢价来对未来价格进行看涨。该溢价将为开发商提供急需的风险资本。而且，对于投资者而言，这将允许使用最少的资源对整个印度的房地产价格进行投资组合投注。

监管机构可以考虑颁布一项法律，推迟所有政府税款到项目竣工，从而减少营运资金，并降低公用事业公司的交易成本（印花税，商品及服务税等），这对公用事业公司而言一直是一大障碍。

只有时间能说明未来会发生什么，但有一点很明确-只有这种破坏性的想法才能促使将大量风险资本注入该行业，并确保获得舒适的行业级债务权益比率。