本文来源：时代财经 作者：童洁
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对于房企来说，收入是面子，利润是里子，面子与里子，有时是两幅模样。表面上，房企的年收入动辄百亿、千亿，然而，表象之下，房企的现实处境充满骨感，利润下滑正在成为的一道行业难题。
此前在杭州能够做出较高品牌溢价的滨江集团曾说，希望努力将第一轮集中拍地获取的项目净利润水平做到1%-2%，更是赤裸裸地将房地产行业“低利润”之痛摊在了阳光下。而财报中不断下滑的毛利润和净利润进一步说明，“增收不增利”是许多房企当下真实的处境。
“现在的市场环境大不如前，融资紧、监管严，但房地产的各类开发和运营成本还是很高，这种环境下如果碰上高地价的项目，利润就会受到挤压，甚至有亏损的风险。” 一位百强房企工作人员告诉时代财经，增收不增利是前些年“地王”频出带来的“后遗症”，而这样的形势或许还会持续一段时间。
陷入增收不增利“漩涡”
近期，房企三季报陆续出炉。在已发布三季报的房企中，不乏增收不增利的现象，其中就包括华侨城、金地、绿地这样的品牌房企，就连一度被视作行业“利润王”的中海，都未能逃脱盈利能力持续下滑的“魔咒”。
具体而言，华侨城三季报显示，今年第三季度，华侨城的营收表现十分优异，大幅增长62.21%，达264.31亿元，但其归属于上市公司股东的净利润却减少41%，仅18.35亿元。
放大到前三个季度来看，这一局面仍未改变。今年1-9月，华侨城的营收累计录得494.45亿元，同比上一年增长47.97%；归属于上市公司股东的净利润同比减少34.85%，只有34.19亿元。
绿地的成绩单与华侨城大同小异。在过去不久的第三季度，绿地的营收交出增长29.73%的成绩，达到1440.7亿元；前三个季度，营收为4267.67亿元，同比增32.99%。但是，净利润方面，不论是第三季度，还是前三季度，绿地的数据都在减少，其中，第三季度，其归属于上市公司股东的净利润同比减少27.12%，前三季度同比减少7.28%。
金地的状况更令人担忧，第三季度，其不单净利润缩水，收入也打了折扣。金地财报显示，今年三季度，其营收为196.1亿元，同比减少4.64%；归属于上市股东的净利润14.84亿元，同比减少约26个百分点。前三季度而言，金地的收入增势得以维持，实现营收538.84亿元，同比增幅约33.25%，归属于上市公司股东的净利则减少33.71%，为33.09亿元。
相比上述房企，过去多年凭借着强于同行的盈利能力而盘踞房企净利润榜首的中海，数据要漂亮很多。前三季度，其还没有走到“增收不增利”的地步，只是与往年强劲的表现对比，中海的优势也在逐渐消失。
今年三季度，中海地产营收同比实现45.74%的高增长，前三季度，同比增幅亦有27.7%。而净利润的增幅就远不及营收的增幅，今年三季度净利润为80亿元，较上年同期仅增长5.82%，纵观前三季度，中海净利润为394亿元，同比增长幅度也只有1.5%。
克而瑞地产研究院研报称，近年来，房地产行业整体盈利能力面临较大的下行压力。这一点从2021年上半年行业80家典型上市房企整体的利润率水平就可以看出，上半年，80家房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势，且与历年相比，行业整体的利润率指标均已降至2015年以来的历史最低水平。
拿地一时爽，如今为“地王”买单
几年前房企们扎堆争抢高价地块成为行业利润下行的诱因之一。
克而瑞地产研究院表示，近一两年，不少房企2017、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地货比项目的结算利润率水平处在行业较低水平。
这一观点在房企半年报中得到过佐证。今年发布年中报告时，毛利率下降的保利发展就提到，其毛利率下降与行业利润率下行趋势一致，未来随着高价地项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
加之去年疫情爆发，对整个行业造成一定冲击。疫情前期，房地产项目施工、销售均陷入停摆状态，后续竣工、交付纷纷受到拖累。彼时，部分房企为了尽快回款，通过打折促销、以价换量来保证业绩规模，此类策略进一步加剧了增收不增利的现象。
事实上，很多房企的财报中早已体现高价地块带来的“后遗症”影响。
例如，蓝光发展2021年中期报告显示，其上半年营收119.31亿元，归属上市公司股东净利润-47.21亿元。蓝光发展解释，该指标的大幅度下跌主要是综合考虑市场情况及现金流动性需要，对项目计提了45.79亿存货跌价准备，对业绩产生较大影响。
再如， 2020年，金茂在实现收入同比增长39%的情况下，归属股东净利润暴跌40%。金茂在年报中将盈利下滑的原因归结于房地产市场的调控，称市场环境导致集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。去年，金茂计提发展中物业、持作出售物业减值金额达到30.59亿元。
根据结算周期的滞后性来推算，蓝光发展和金茂所计提的项目，或是于2016年和2017年所获得，那两年也恰好是疯狂抢“地王”的两年。
据时代财经不完全统计，蓝光发展在2016年和2017年陆续拿下南京板桥单价“地王”、青岛市北单价“地王”、青岛老四方“地王”、南昌高新“地王”等；金茂同样豪横，有过联合电建82.9亿元摘得深圳龙华“地王”、35.1亿元斩获郑州双料“地王”等战绩。
“拿地一时爽，现在到了‘还债’的时候。”在前述百强房企工作人员眼中，房企增收不增利已不是短时间存在的问题，自前两年全国房地产加强调控，新房售价被严格控制后，房企就屡屡采用“以价换量”的策略来拉动销售额的增长，但这种模式并不利于维持利润水平。
在此情形下，一系列“后遗症”还在继续发酵。“现在房企都意识到，短时间内不可能扭转利润下行的趋势，所以，为了不亏钱，房企只能开源节流。开源有各种限制，节流是最直接有效的方式。”上述百强房企工作人员继而说到。
如其所言，今年以来，房企裁员、降薪的动作频频发生。就在最近，“云南一哥”俊发地产传出裁员的消息，消息称，此次裁员不限于俊发总部所在地昆明，包括佛山等区域公司都在裁员，裁员比例接近70%。
深陷债务危机的新力也正式启动了全国各区域公司的降薪、裁员动作，各区域公司员工需作出“二选一”抉择，抑或薪资减半，抑或被“劝退”。
“这两年房地产行业的变化是翻天覆地的，以前行业有着好光景，高校应届生都奔着高薪资而来，今年就很少见到这样的场面了。” 前述百强房企工作人员表示，如今，地产人一部分在跳槽，一部分在转行，还有一部分听天由命。
不过，克而瑞地产研究院认为，虽然房地产行业很难再复制前期高增长阶段的高额回报，但无需过于灰心，随着高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，长期来看，行业利润率水平在触底之后或将略有回升，稳定在20%-25%之间的水平。
