本文来源：时代财经 作者：童洁
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物业板块正在成为房企套现回血的“棋子”。
近日，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，碧桂园服务拟以不超过100亿元的对价收购富良环球，进而将富力物业收入囊中。而在几个月前，富力物业刚刚向港股发起IPO冲刺。
在外界看来，这笔百亿交易将成为扭转富力地产资金危局的关键。不久前，富力地产的评级接连遭到评级机构下调，其中，穆迪将富力地产的企业家族评级由“B1”下调至“B2”，将富力香港的CFR从“B2”下调至“B3”；惠誉亦将富力地产及富力香港的长期外币发行人违约评级展望从“稳定”调整至“负面”。
穆迪直指富力地产流动性薄弱，到期债务数量庞大，但预计其到2022年底的经营现金流将不足以支付未来12至18个月的债务偿还，且富力地产获得离岸资金的渠道正在减弱。
评级机构的负面展望很快引发境内外投资者的恐慌，富力地产遭遇股债双杀。直到碧桂园服务发布收购公告的那一天，富力地产同时宣布，董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力作为两大股东，将为富力地产提供80亿港币资金支持，富力地产美元债随之“变脸”，由跌转升。
毫无疑问，出售物业套现百亿是富力地产扭转局面的重要一步棋。而今年以来，类似富力地产这样在关键时刻卖掉物业回笼资金的案例时有发生。
房企集体卖物业降杠杆
2021年，物管市场的卖家群体中，多了一些规模房企的身影。
2月，蓝光发展将旗下物业公司蓝光嘉宝64.6203%股份出售给碧桂园服务。这几乎是蓝光发展所持有的全部股权，交易前，其共持有蓝光嘉宝65.04%股份，其中H股占比64.6203%，H股股份被卖出后，蓝光发展在蓝光嘉宝仅剩下0.4211%的内资股。
蓝光发展出售物业板块的决心十分坚决。碧桂园服务亦为其开出了一个极具诱惑的价格，根据公告，交易的总价估值为48.47亿元。在当时来说，整个行业还从未出现过近50亿元规模的并购案例。
也是从蓝光发展出售物业公司股权快速套现后，房企出售物业公司的情形时有出现。4月，“广西地产一哥”彰泰以近百亿的价格“卖身”融创引起轰动。其实，在彰泰与融创的交易中，房地产开发业务并非唯一的标的，拿下彰泰集团80%股权的同时，融创旗下物业公司融创服务还接手彰泰旗下物业公司彰泰服务80%股权，尽调后的对价为7.3亿元。
龙湖更是在过去8个月时间里完成了3笔对物业公司的收购。3月，亿达中国发布公告将旗下亿达物业全部股权毫无保留全部卖出，售价12.73亿元，买家为龙湖。上个月，龙湖接连收购美好幸福40%股权及楷林商务 100% 股权，这两家物业公司曾经属于美好置业和河南本土房企楷林置业。
而股权交易还只是房企出售物业板块的其中一个方式。上个月，阳光城决定叫停正在推进的物业分拆上市，转而与万科互换物业股权，置换方案为，阳光城旗下物业板块“阳光智博”100%股权置换万科旗下物业板块“万物云”4.8%股权。
9月初，双方正式签订合作协议，根据协议，除换股外，阳光城还将与万物云共同设立4家合资公司，用以承接阳光城2021年后新增交付的项目。合资公司成立初期，阳光城与万物云的持股比例分别是25%和75%。
以上种种案例中，卖家的来头都不可小觑，蓝光发展、阳光城均为规模超过千亿的品牌房企；彰泰是广西“地头蛇”；亿达中国规模较小，但其一度是产城领域的头部运营商；楷林置业虽是区域型房企，却也是中部最大的写字楼服务商。
套现，物业还真的是香
房企“断臂”求生，总是与资金链的承压有着莫大关联。
富力地产是行业内为数不多的“红档”房企。其半年报披露，截至2021年6月末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，“三道红线”全部踩中。
监管趋紧的当下，“三道红线”全部踩中意味着在融资方面将受到限制，这也直接拉响了富力地产的财务警钟。更重要的是，至2021年6月末，富力地产短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，存在390亿元的资金缺口。
加上资本市场唱衰持续造成负面影响，可以说，富力地产的处境并不乐观。纵使80亿港币无法填平缺口，但足以让富力地产获得短暂的喘息时间。
与富力地产的情形相似，蓝光发展、亿达中国出售物业板块的背景均为遭遇流动性危机。去年是蓝光发展遇困的一年，在出售物业板块之前，蓝光发展就已经处于入不敷出的窘境，总负债高达2119亿元。
亿达中国在出售物业板块的公告中直言，新冠疫情的爆发对公司产生负面影响，亿达中国一年内到期债务达114.29亿元，为偿还债务，其决定通过出售辅助性业务线迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺，并明确表示出售所得款项将用作偿还负债。
事实上，在几年前，房企出售项目、出售地块的案例屡见不鲜，出售物业板块的却较为鲜见。如今物业板块屡屡沦为房企套现的“棋子”，很大程度上是因为近两年物业价值被发现，物业股估值飙升，成为收并购市场的“香饽饽”。
克而瑞地产研究中心洪宇桁指出，相比传统地产开发，物管行业现金流稳健，经营风险相对较低，同时盈利能力也较为稳定，“从目前上市的物管企业2017-2020年的加权平均毛利率和净利率来看，近年来物管行业保持着稳步上升的态势。”
他认为，加之物管企业的营收主要源于对已有项目收取的物业管理费以及增值服务的收益，因而物管企业对扩大在管面积规模有着较大需求，从而有了收并购的直接动力。如此一来，物业板块自然成为房企手中的“优质标的”。
在物业领域的收并购交易中，高溢价似乎是一种常态。以龙湖收购亿达物业为例，龙湖给出的报价是12.73亿，而亿达物业承诺未来四年利润不低于7147万元计算。外界计算，这次交易总价（不含净资产）对应的PE为14.24倍。
无独有偶，碧桂园服务收购富力物业的交易中，富良环球承诺2021年的扣非归母净利润不低于5亿元，其收购PE同样达到14倍。不仅如此，去年年底，张力和李思廉将富力物业从富力地产剥离出来的时候，仅花了3亿元，几个月后再转手，价格已升至百亿。
洪宇桁预计，在“房住不炒”的总体政策基调和“三道红线”的融资监管之下，部分房企选择出售物业板块以回笼现金的趋势或将延续，未来大型并购事件可能进一步增加。
据悉，几日前股价出现闪崩的新力控股即将有一笔美元债到期，创始人张园林向投资者坦言，会采取各种方式来偿还这笔债务。而最近便有消息称，新力控股正在与龙湖洽谈出售物业板块一事。
