疫情影响、三道红线、集中土拍，政策端、融资端调控不断收紧……多要素叠加，令2021成为特殊的一年。对房地产企业而言，在降负债、保规模、稳利润的同时，还要针对性的调整运营与经营策略，以保持行业竞争优势。
尽管行业不确定性增加，但从中期业绩来看，中南建设在激流中保持节奏，取得了较为优秀的成绩。中期业绩报数据显示，上半年，中南建设实现营收384.8亿元，同比增长29.6%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.5%；期末有息负债767.6亿元，较去年年末减少31.5亿元，整体财务状况稳健。
其董事、总经理陈昱含在业绩会上表示，行业竞争已从百米冲刺赛跑变成马拉松，在这个时候更要讲究配速与自我节奏，以实现稳中有进，稳中向优。
控负债保平衡 “三道红线”最晚明年实现全绿
对于上半年的经营特点，管理层用两个“坚持”作为总结坚持降低有息负债、高经营效率原则；坚持土储紧平衡战略。
截至报告期内，中南建设有息负债中银行贷款占比约53%，非银行金融机构贷款占比约30%，债券占比约17%；一年内到期的各类负债209.0亿元，同比下降10.6%，在有息负债中占比27.23%，较去年年末下降2.02个百分点，债务结构进一步优化。
体现在具体数额上，报告期内，中南建设有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%。
“低有息负债是公司这些年主动调整的结果。”陈昱含称，一直以来，中南建设坚持低有息负债、高经营效率的原则，债务销售比在全行业中都是比较低的，尤其是在这两年，更主动放低了整体的增速。
在备受关注的“三道红线”方面，中南建设净负债率95.27%；现金短债比为1.03；剔除预收账款的资产负债率为77.42%，距70%的基准线还有一定距离，目前，公司整体处于“黄档”房企行列。
对于公司降负债目标，陈昱含曾在公开场合表示，有信心2022年内实现“三条红线”指标全绿。
除此之外，中南建设董事副总经理财务总监辛琦在业绩会现场表示，降低负债，管控现金流已经成为了房企的主旋律。业绩报数据显示，上半年，中南建设经营性现金流入746.4亿元，同比增长12.1%，是一年内到期各项有息负债的3.6倍。
“我们自我要求是到年底经营性现金流量净额仍为正值。”辛琦称，到年末现金流还会维持投资发展和负债控制的紧平衡。
合同销售金额1089.8亿元
投资策略轮动布局合理下沉
在另一个“坚持”土储战略方面，中南建设依旧审时度势，迎合调控导向，坚持审慎经营。
据其半年报披露，上半年，中南建设合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，其中，一二线城市占比36%，三四线城市占比64%；合同销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，其中，一二线占比32%，三四线占比68%。
作为起家于长三角的企业，中南建设也将深耕区域定位于此。数据显示，销售金额中长三角区域占比超一半以上，达62%。中西部、山东、珠三角、北方区域一次后排，占比分别为18%、9%、9%、2%。
“公开市场招拍挂是中南建设主要获取土地的手段，同时也将持续布局城市更新等多元化渠道，获取更便宜土地，二者比重维持在8:2左右。”陈昱含曾表示。
上半年，采取招拍挂、定向获取、合作获取以及收并购等多元方式，中南建设新增项目41个，当中新增招拍挂项目30个，收并购11个。规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%。
提及未来投资及拿地计划，管理层认为，目前，“两集中”土地出让方式与过程带来了很多不确定性，各企业需求不同，战略不同，便会产生不同的表现。对于中南建设而言，审慎经营是第一位，公司会抓住机遇，理性投资，通过轮动的布局和合理的下沉规避掉热点，确保货地比。
据悉，上半年，中南建设投资面积增加了1.7%。对此，陈昱含认为，该指标符合中南建设当下的运营能力与状况。
确保流动性&持续降杠杆&精细化运营
对抗“三高”打好持久战
上半年，“审慎”“稳健”不仅仅是中南建设的代名词，更是大部分房企接下来要走的路。在审慎经营方面，中南建设又有新思路。
业绩会现场，陈昱含较有趣味地用“三高”来形容目前行业与自身经营过程中，所存在的部分痛点。
其中，“高血压”代表流动性问题。作为资金密集型的行业，确保资金流动性是房企的第一要务。为此，中南建设以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具，确保流动性安全。
“高血糖”指杠杆和规模。陈昱含在业绩会上称，对房企来说，三道红线就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以，接下来中南建设要坚定去杠杆，增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，尽快实现“三道红线”全绿。
“高血脂”为利润问题。上半年，受政策调控，金融调控，上下游原材料价格上涨等因素影响，房地产行业利润率并不乐观。对此，中南建设将通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。
“对抗‘三高将会是一场持久战。”管理层认为，行业，依旧是好的行业。未来十年，房地产仍会是中国经济重要价值贡献的行业，面对多方面调控，企业应更加审慎稳健，在平衡健康的发展过程中实现软着陆。
