《投资时报》研究员 董琳
近日，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利地产，600048.SH）消息面不断。
7月30日，该公司发布公告称，同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务。同时，同意选举刘平担任公司董事长，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
8月4日晚间，保利地产再发公告称，公司实际控制人保利集团增持公司50万股，约占公司总股本的0.0042%。基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团拟在未来6个月内继续增持累计不低于0.0042%，不超过公司总股本2%。
同时，公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。
大股东及全体高管增持，体现出对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。截至8月9日收盘，保利地产报收11.56元/股，当前总市值为1384亿元。
《投资时报》研究员注意到，2020年以来，在营收稳定增长的同时，保利地产盈利能力却难以维持原有高位且归母净利率有所下滑。此外，虽然该公司均符合“三道红线”中绿档企业标准，但剔除预收账款后的资产负债率离“红线”较近，债务方面仍有压力。
针对上述问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至该公司相关部门，截至发稿尚未得到该公司回复。
换帅或迎新变革
《投资时报》研究员注意到，宋广菊1993年加入保利地产，为该公司服务28年，担任董事长11年，引领了保利地产从百亿到5000亿的整个发展历程。最近，这位中国TOP10房企的掌舵人，迎来了她的退休时刻。
成立于1992年的保利地产总部位于广州。2006年7月31日，该公司股票在上海证券交易所挂牌上市，彼时，保利地产与招商地产、万科和金地集团并称为“招保万金”，其中，保利地产的销售金额长期稳居前三，不仅是国内地产龙头股，也曾是A股市场上最具实力及代表性的上市公司之一。
2012年，保利地产成为继万科之后，第二家跨过千亿门槛的房企。但2013年至今，该公司已连续多年无缘行业“前三甲”。
在2017年12月的股东大会上，宋广菊曾表示未来两至三年，保利地产要重回行业前三。但同一年该公司却被“年度黑马”融创反超，排名跌至第五。此后，保利地产业绩虽保持高速增长，但“重回前三”的目标却一直未能达成。最新数据显示，2021年上半年，保利的销售金额排名行业第五。
如今，“重回前三”的重任落到新的领军者肩上，保利地产也将迎来新的发展。该公司新任董事长刘平此前在向股东进行工作报告时曾表示，未来五年，房地产行业的市场规模在80万亿90万亿间，对于保利而言是重要的战略机遇期，将积极把握住市场机会。
归母净利率降低
目前，保利地产旗下包含不动产投资开发集群、美好生活服务集群、不动产金融集群三大业务集群。形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务版块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台，提供基于行业生态系统的综合服务。
年报数据显示，保利地产2020年实现营业总收入2430.95亿元，同比增长3.04%；归母净利润为289.48亿元，同比增长3.54%。不过，在业绩增长的同时，该公司全年营收增速却同比下滑18.25个百分点，归母净利润增速也随之同比下滑44.36个百分点。
与2020年业绩基本一致，2021年上半年，保利地产业绩保持增长，实现营收901.1亿元，同比增长22.25%；实现营业利润188.91亿元，同比增长8.70%，实现归母净利润102.2亿元，同比增长1.72%。
但值得注意的是，保利地产的利润率却有所下滑。今年上半年，该公司营业利润率为20.96%，同比下降2.62个百分点；归属于上市公司股东的净利润率11.43%，同比下降2.31个百分点；归母净利润占利润总额的54.17%，同比下降3.85个百分点；加权平均净资产收益率5.56%，同比下降0.67个百分点。
对此，保利地产相关负责人曾表示，公司收入规模稳定增长，营业利润率、归母净利率等利润率指标明显下降，符合行业趋势。“2021年上半年公司盈利能力下降明显，预计2022年至2023年结算利润率还将继续下行，公司归母净利润率应会下降到10%以内。不过，公司在会计准则运用方面非常保守，例如投资性房地产的账面价值很低，故而我们认为公司有希望在较长时间保持利润绝对数字不下降和股息率的稳定。”
此外，该公司分红比率也有所下降。2015年至2020年，保利地产分红比例均维持在30%以上。2020年，保利地产拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，每10股派发现金红利7.30元（含税），分红比例为30.18%，较2019年下滑4.82个百分点。同时，根据保利地产新发布的《2021-2023年股东回报规划》，该公司未来三年（即2021-2023年）分红率下调为不低于25%。
保利地产2021年上半年主要财务数据和指标情况
数据来源：公司财报
偿债压力有所增加
《投资时报》研究员注意到，在大部分房企收缩投资降负债时，保利地产却在斥资大规模拿地。
2020年，该公司在拿地方面累计投资约2113亿元，新增总建筑面积2864万平方米。这使得公司同期资产负债率为78.69%，同比略微增长0.9%。此外，受加速拿地、扩大投资影响，保利地产现金流有所承压。年报显示，2020年该公司经营性现金流净额为151.50亿元，同比下降61.31%，投资活动、筹资活动产生的现金流量净额也延续净流出状态。
截至2020年末，保利地产剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，虽然均符合“三道红线”中绿档企业标准，但该公司剔除预收账款后的资产负债率仍离“红线”较近。
值得关注的是，保利地产2020年新增发行45亿元永续债券，一定程度上降低了该公司的债务成本率。
该公司共计发行四期永续债券。其中，第一期、第二期和第四期中期票据（永续中票）分别为9亿元、15亿元、15亿元，期限均为3+N，票面利率分别为3.39%和3.07%、3.18%，第三期中期票据6亿元，发行期限为5+N。
永续债是一种具有债券性质的股权。因永续债权没有明确的到期期限，在公司行使赎回权之前可以长期存续，且拥有递延支付本金及递延支付利息的权益，可以帮助公司改善资产负债结构，从而降低负债水平。
截至2020年末，保利地产永续债账面价值总额达到201.8亿元。若将这些计入权益的永续债调至其负债项，该公司的负债率将有所上升。并且，近一年来保利地产所发行的永续债多为3+N、5+N模式，此类模式的永续债，前三年或前五年支付的利息相对较低，而从第四年或第六年开始，该公司或将面临利率上升的情况。在跨期跳涨的利率机制下，若保利地产永续债与其他债务集中到期，该公司偿债能力或将面临一定压力。
