今年3月发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)作为一项深化投融资体制改革的重要措施被明确列入纲要。上海作为全国金融中心，也在“十四五”规划中强调依托上海证券交易所打造全国基础设施REITs发行交易的首选地，凸显出公募REITs在强化上海金融中心地位中的重要作用。可见社会各界对推动公募REITs的发行已形成了高度共识。之前业界更多地从政策层面、融资者角度进行探讨，但在公募REITs渐行渐近、呼之欲出之时，作为投资者，面对一类全新的投资品种，如何理解公募REITs的投资价值？在投资决策时又需要注意哪些关键点？
为投资者优化资产配置
提供有效工具
公募REITs试点要求基础设施资产运营模式相对成熟稳定，现金分红做到“应分尽分”，充分体现了其“股+债”的产品特性，将成为国内股票、债券、现金之外的另一大类资产配置品种。因此，公募REITs不仅可以为养老金、社保基金、企业年金、保险公司及银行理财等长期机构投资者改善投资组合提供全新资产配置工具，也可以满足公众投资者特别是以获取分红、抗通胀为目标的个人投资者的投资需求。
首先，公募REITs底层资产与其他金融资产之间的关联性较低，有助于投资者实现投资组合的多元化和分散化，从而降低或分散投资风险。有理由相信，公募REITs可以在改善投资组合的风险收益方面发挥重要作用。
其次，公募REITs持有底层资产完整的所有权或经营权，投资者除了可以获得现金分红收益外，还可能获得底层资产的增值收益。试点要求项目公司预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%进行分配。考虑到我国基础设施行业通常运营成熟且具有一定垄断性，再配合基金分红的免税政策。对比目前10年期国债年化收益率3.16%、货币基金2.3%的平均年化收益率以及近10年上证指数约2.2%的税前股息率，公募REITs的现金分派率具备一定的优势。
再次，公募REITs除了前述的符合宏观降杠杆、去风险、稳投资、补短板政策导向外，从投资层面看，非标基础设施资产通过公募REITs转标后，其净值化、公开募集、上市交易、透明信披、严格监管的金融产品特征，更加符合资管新规的投资导向，机构和个人投资者可以借助公募REITs实现便捷、透明的基础设施资产投资。
投资需关注六方面事项
第一，资产类型和现金分派率。公募REITs底层资产可大致分为完全所有权和特许经营权两大类。根据规定，基础设施和公共事业特许经营期限最长不超过30年。随着经营权期限向到期日靠拢，会对底层项目估值造成持续的负面影响，因此该类资产预期现金分派率会相对较高，以抵消资产逐年递减的剩余价值缺口。
第二，基础资产行业政策影响程度。目前，基础设施REITs试点范围包括了新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区等七大领域，细分行业众多，未来收益很大程度将取决于行业政策的影响。
第三，基础资产自身的成长和增值空间。从成熟市场经验来看，公募REITs资产的增值依赖于管理人的运营管理能力和资产本身的规模扩张。相较于收费公路、水电气热及污水垃圾处理等传统基础设施资产，数据中心、物流仓储、产业园区等资产为代表的细分行业处在转型或者扩张阶段，租金、物业费、企业服务、增值服务等收入来源更多元化，同时还可以通过提高服务价格或者降低运营成本、扩张规模来实现资产的增值。
第四，运营管理机构的运营管理能力和激励约束机制。在全球实践中，REITs主要采用外部管理和内部管理两种模式。我国公募REITs借鉴了新加坡和香港市场，允许引入专业的第三方管理公司(通常为原始权益人或其重要关联人)对底层资产进行运营管理。第三方管理公司的运营管理能力水平主要取决于其自身、所属集团或主要关联人的相关资质、过往经验、背景。
第五，项目公司治理结构。公募基金除按照相关法规要求制定完备的基金治理结构外，作为项目公司的实际控制人，在项目公司的治理结构中居于主导地位。在受让项目公司股权后，公募基金管理人需要通过修订公司章程，重构股东、董事会、监事会、高级管理人员的职责范围，实现对项目公司运营管理的实际控制。作为受托人，公募基金管理人能否本着持有人利益优先的基本原则，完善公司治理、公平交易、合规风控等各项管理，切实履行好受托职责，杜绝与原始权益人等各方发生利益输送等行为，直接关系到公募REITs份额的长期价值。投资人应该优选那些声誉卓著且具备较强专业能力的基金管理人发行的公募REITs。
第六，公募REITs份额交易的流动性安排。为提高公募REITs的投资吸引力，公募REITs可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等多种交易方式。此外，公募REITs上市期间，基金管理人须选定至少1家做市商提供流动性服务。通常有大型券商股东背景的公募REITs基金管理人，更有实力通过股东或引入其他机构提供流动性服务，活跃市场报价和交易，确保公募REITs份额的流动性，有助于提高公募REITs份额交易价值。
长期来看，公募REITs产品估值是对底层资产价值的客观反映。但在试点初期，由于受到国家税收政策尚未明确、投资者对公募REITs熟悉程度偏低、金融机构的监管政策尚待明确等多重因素影响，首批公募REITs的网下询价参与机构数量可能有限，甚至导致底层资产被低估的情况出现。不过，从首批公募REITs试点的项目名单来看，均为优质成熟的基础设施标的，且具备较好的收益回报。因此，建议投资者结合自身的投资目标，从资产类型及现金分派率、所属行业政策、资产成长潜力、运营管理激励机制、项目公司治理、份额交易流动性安排等多方面进行甄别和选择，积极发掘和把握公募REITs的投资机会。
