近日，深圳市发布了《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》(下称“计划”)。城市更新方面，2020年度，深圳市城市更新的任务分为三项，即全市新增实施省“三旧改造”考核任务9000亩，完成改造任务5000亩；全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷；全市完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。土地整备方面，2020年度全市土地整备任务完成15平方公里，安排土地整备资金110亿元。
从被动资源保障向主动调控转变
近日，深圳市发布了《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》(下称“计划”)，计划显示，深圳市将实现产业空间从被动资源保障向主动调控转变，着力解决深圳市公共服务设施供需矛盾突出的问题。
2020年度，深圳市城市更新的任务分为三项，即全市新增实施省“三旧改造”考核任务9000亩，完成改造任务5000亩；全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷；全市完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。
计划从土地使用功能的角度对城市更新任务进行了细化。即全市新增“工改MO(新型产业用地)”类更新单元计划用地规模不高于133.5公顷；新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房29456套，创新型产业用房23.6万平方米；新增规划配建独立占地公共配套设施134个，非独立占地公共配套设施规模25.3万平方米。
2020年度全市土地整备任务完成15平方公里，安排土地整备资金110亿元。具体分为四项，即全市产业空间整备相关工作年度完成10平方公里用地；全市土地整备利益统筹项目实施范围内年度完成1平方公里用地的移交入库工作；年底前全面完成原特区外96所村办学校土地房产历史遗留问题处理工作；全市土地整备其他项目实施范围内年度完成3.51平方公里用地的移交入库工作。
用地供应方面，2020年全市用地供应任务采取更新整备指标联动考核机制，拆除重建类城市更新和土地整备利益统筹用地供应235公顷。其中福田10公顷，罗湖33公顷，南山8公顷，盐田6公顷，宝安54公顷，龙岗80公顷，龙华10公顷，坪山10公顷，光明20公顷，大鹏4公顷。
城市更新规模较2019年新增48公顷
“城市更新任务规模方面，2020年比2019年新增48公顷，总体呈现关内(盐田区，罗湖区，福田区，南山区)规模增加，关外规模减少的趋势。土地整备利益统筹工作任务方面，关内基本无土地整备项目，主要以原关外地区(宝安区，光明新区，龙华区，龙岗区坪山区，大鹏区)为主，其中，光明区较2019年增加约一倍规模。可以预见，未来深圳地产旧改仍以原关外地区为主。”合一城市更新集团董事总经理罗宇对《华夏时报》记者说。
罗宇表示，深圳市产业空间整备专项行动任务基本位于原关外地区，总体规模较2019年减少200公顷。从产业空间储备规模来看，深圳市仍大力推动大片区工业区发展，工改工(老旧工业区改造升级)是未来更新布局的一条重要发展道路。从工改M0(工改工MO类，简称：工改MO)规模分配上来看，南山、盐田、大鹏地区几乎无工改M0规模，仅龙岗区有24公顷新增M0规模，未来工改M0项目立项难度会更大。
“从总的数据上来说，今年的城市更新和土地整备计划与去年出入不大。城市更新的数据略有提高，土地整备的计划稍有降低。”城市更新网创始人宋留强对《华夏时报》记者说。
宋留强表示，从今年的计划中可以看出，深圳城市更新和土地整备融合的趋势越发明显。深圳在全国率先建成了以行政征收、土地整备、利益统筹、城市更新四种模式并存的多层次、多周期的存量土地供应体系。“这四种模式的市场化元素是逐渐增强的。”宋留强解释道。
罗宇表示，从列入计划规模及供地规模来看，2020年相较2019年更新任务规模虽增加48公顷，但是供地规模却减少约71公顷，可以看出整个深圳的更新及土整项目虽然立项的多，但是实际进入到供地阶段的土地规模反而减少。
专家：前期土地整理风险更大
“城市更新最大的难题就是拆迁难”。宋留强对《华夏时报》记者道出了供应的土地规模减少的原因。
对此，他表示，如果用市场化的方式推动项目失灵，可以转化为行政化刚性手段进行推进。反之，如果行政化的手段出现困难的时候，也可以用市场化比较灵活的方式去解决。“但是在融合方面还需要探索，即四种模式之间的边界和转化的方式需要进一步明晰。”宋留强对《华夏时报》记者强调。
宋留强向《华夏时报》记者介绍，一个完整的城市更新分为两个阶段，即前期的土地整理和后期的土地开发。宋留强向《华夏时报》记者表示，因为前期的土地整理涉及立项、专规、拆迁需要投入的资金量大，存在的风险也很大，所以房企大多不愿意把资金投入到前期的土地整理阶段。现在很多的情况是房企与另一个公司(下称“A公司”)成立合资公司，但是房企不参与前期的土地整理工作，也不承担风险，A公司在土地整理完成之后采取股权溢价的方式退出。
“主体和需求都存在，但是操作处于灰色地带。社会分工越来越精细，前期的土地整理应该形成完整的、专业化的、精细化的操作，资金的介入和退出应该明确并形成良好的机制。”对此，他还提出，土地整理阶段的工作应该站在业主的角度，为业主服务。“A公司应该是一个服务商，而不是开发商。”宋留强对《华夏时报》记者说。
最后，宋留强还向《华夏时报》记者算了一笔账，即现在开发商通过招拍挂拿地的项目销售利润率为10%到15%左右，但是旧改的项目销售利润率是15%到30%左右。“也就是说开发商的投资风险都一样，多出来的收益应该是前端土地整理的风险收益。”宋留强对《华夏时报》记者说。
