米歇尔·康林
加利福尼亚州埃斯帕托（路透社）-当麦凯拉·费雷拉（McKayla Ferreira）首次注视它时，这栋出租房屋看起来是如此美丽。屋顶上有三个山墙，后院种有果树，前廊闪着新鲜的油漆。
然后费雷拉搬进来。
首先，她注意到水从浴室和厨房的天花板漏出。然后，她发现了一个毛茸茸的黑色霉菌散布在墙壁上，生污水冲过了爬行空间。对她而言，最糟糕的是黑寡妇蜘蛛蜂拥她的厨房橱柜和亚麻壁橱。那些蜘蛛太大了，你听不到它们，费雷拉说。听起来像指甲在刮桌子。
费雷拉称她的房东为Invitation Homes Inc（N：INVH），这是私募股权巨头黑石集团（Blackstone Group LP）（N：BX）的创立。蜘蛛是“家政问题”。公司代表告诉她，她应该“清理这个地方”。邀请之家也不热衷于修复漏洞。费雷拉说，经过两个月之后，它才派人切穿天花板并修理管道。然后公司又花了七个月的时间来修补所有问题。
这对夫妇说，等到下一个租户詹妮弗和迈克·怀特安顿入克雷格街的房子时，蜘蛛已经被一群蟑螂和蚂蚁聚为一体。
赫斯特说，惠特尼·赫斯特（Whitney Hurst）和她的家人去年搬入该物业后，她立即打电话给工单，要求一长串投诉，包括漏水的管道，害虫和几乎摔落在孩子身上的车库门损坏。她说，修理工出现来修复其中一个泄漏，告诉她，他没有合适的扳手来完成这项工作，并且“请您的丈夫来解决。”
我已经放弃给他们打电话了，赫斯特说，她坐在车道上的草坪椅上，而她的两个3岁和9岁的男孩在里面玩捉迷藏。我的意思是，我的孩子们里面有蜘蛛。玩具。？？？
邀请之家的女发言人承认，费雷拉租用这所房子时遇到了一些问题，包括屋顶和管道漏水以及“蜘蛛问题”。该公司表示，已赔偿费雷拉（Ferreira）887.30美元的管道泄漏造成的维护和公用事业账单问题，外加两周的费用？出租。它说，它的记录表明，随后租户的其他问题已降至“最小”。???白蚁和加热和冷却系统的问题？？？并且得到解决。
邀请之家将自己定位为一个单一的房东，为数以万计的单户住宅的租户提供了前所未有的便利和舒适感。但是在对公司数十名遍布美国各地的租户的采访中，出现的景象并不仅仅是一种特殊的服务，而是漏水的管道，害虫，有毒的霉菌，无法正常工作的设备之一和数月的等待维修。
租户还抱怨租金过高和收费过高，每年可能总计数百美元。在五月份向北加州美国地方法院提起的集体诉讼中，租房者指控该公司“收取费用”。他们声称，如果他们的房租晚到一分钟，则邀请房屋会向租客收取95美元的费用？即使延迟付款是由于该公司自己不起作用的在线付款门户造成的，也是如此。然后提交驱逐通知，以增加租户想要留在家中的费用，罚款和法律费用。
Invitation Homes于7月20日提出动议，驳回了该案，称该诉讼并未证明该公司的收费“不公平”。而且原告人无权代表全国各地的租户主张索赔。
自全球最大的私募股权公司黑石集团（Blackstone）在丧失抵押品赎回权危机的废墟上建立公司以来，Invital Homes一直在倡导出租房屋中的生活魅力，这远非如此。
作为黑石集团的汽车，Invitation Homes带领华尔街向单户住宅租赁业务收费，以低价收购房屋。在去年11月与喜达屋Waypoint Homes合并之后，Invitings Homes成为了美国最大的单户住宅房主，其租赁单位是喜达屋Waypoint Homes进入市场的又一举措。
如今，Invital Homes管理着82,000处房屋，其中大多数位于Sun Belt集中的17个大都市地区中的入门级三居室和四居室房屋。它的投资组合???虽然仍不到整个单户租赁市场的百分之一？比其最接近的竞争对手American Homes 4 Rent高出58％。
促进美好生活
凭借其庞大的资源，总部位于德克萨斯州达拉斯的Invitation Homes自豪地宣布，它彻底改变了单户出租房屋的管理业务以及其居住体验。它在传统上流行的家庭经营中，在营销材料中说，它创造了一种独特的“无后顾之忧”。保证“安心”的生活环境并提供“常驻服务”，包括??? 24/7紧急维护。???
首席运营官查尔斯·杨（Charles Young）对租户关于类似亵行为的指控提出异议。他指出，Inviting Homes每年为成千上万的客户提供服务，并且在公司内部调查中，这些租户给公司的评分是5.32分（满分5星）。???不时发生事情，??? 扬在接受采访时说。???但是，如果出现问题，我们会尽力尽快解决。
负担得起的住房拥护者，房地产专业人士和其他对华尔街进入租赁市场的批评家说，房客的抱怨表明，快速增长已经扩大了邀请屋的规模。管理其属性的能力。他们还断言还有一个更深层次的问题：与一些华尔街支持的同行一样，Inviting Homes坚持一种商业模式，迫使其努力依靠租户来满足投资者的需求。
这些公司通过出售数十亿美元的债券为增长提供了资金。导致金融危机的抵押贷款支持证券的租金市场等值？？？养老基金和其他大型机构。业内批评家说，为了保持向债券投资者的付款持续不断，邀请屋之类的公司必须将维护成本降至最低，并将租金和费用最大化。
“我们认为租金收入的证券化是一个严重的问题，”加州再投资联盟（California Reinvestment Coalition）副主任凯文·斯坦（Kevin Stein）说，该非营利组织提倡经济适用房。他说，除其他外，这“使华尔街投资者与邀请房客抗衡。”
在这些租户中，有位于亚特兰大的Contrell Wethersby，她告诉路透社，她必须走了一年多，没有暖气，也没有冰箱，火炉，微波炉或车库门。更不用说必须忍受漏水的天花板和黑色霉菌。
邀请之家说，它致力于按照所有联邦，州和地方房屋法律进行经营。它说，它的记录表明，韦瑟斯比的问题并没有持续很长一段时间，而且工作人员难以安排她的时间。该公司没有提供有关Wethersby或任何其他租户的记录。
一些租户，例如洛杉矶的Willie Jean Brister，已经看到他们的租金在三年内增加了多达50％。在此期间，Brister已提交了灭虫剂的工作订单，并修理了浴缸，水龙头，浴室门，橱柜门，围栏，热水和垃圾。所有这些都由路透社在公司的门户网站上进行了审查。家里有五个孩子的祖母说，门户网站一直在说？???工作完成了???但工作从未完成。您会疲惫不堪，就像您要支付所有租金并没有获得任何服务一样。
希瑟·托拉罗（Heather Tolaro）等其他人则说，他们和他们的孩子因房屋中的霉菌而生病。托拉罗在伊利诺伊州的联邦法院起诉了邀请之家，指控该公司拒绝承认或解决该问题。该案以未公开的条件解决。
罗莎·德·阿米科（Rosa D ??? Amico）说，一场大雨过后，她看着浇水涌入了芝加哥的出租房屋，摧毁了她的许多个人财产。这房子因污水而臭，无法居住。邀请之家最终同意D ??? Amico和她的家人搬到另一所房子，但她说她必须为此支付1,800美元的账单。然后那所房子被水淹没了。
？是大便水，下水道，所以我不得不把所有东西都扔掉了，D ??? Amico说。他们从来没有付我一分钱。她现在住在附近的出租屋里。
该公司表示很高兴继续为英国人提供服务。它说，记录表明，Brister要求进行的所有维修都已完成，Brister对此做出了回应：???他们修补事物，他们不修补事物。
它以保密协议为由拒绝对Tolaro的案子发表评论。至于D ??? Amico，Invidence Homes确认第一所房屋遭受了水灾。它把第二所房子的问题描述为“气味”。由水槽，地面和衣物排水沟中的干式疏水阀产生的，所有这些都已维修完毕。
邀请之家于2017年2月上市。黑石集团仍然拥有42％的股份，价值51亿美元。黑石集团目前正在以200亿美元的价格收购路透社新闻所有者汤姆森路透社金融服务部门的多数股权。预计该交易将于夏末完成。黑石及其首席执行官斯蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）拒绝对本文发表评论。
没有其他选择
在接受采访时，Inviting Homes的首席运营官Young表示，该公司的经营模式没有给房客带来压力，而是给家庭带来了“选择性和自由”。住在他们可能买不起的好工作附近的好学区的好房屋中。???我们提供了以前不存在的住房选择，???他说。
他拒绝了有关该公司为支持向投资者支付支出而进行的维修和保养的断言。???在消费业务中，我们知道事情并非总是如此。他说。最终，我们将努力使社区做正确的事情，并为居民提供我们所能提供的服务。
Young还重申了该公司的断言，即其在翻新和物业维护方面的投资已帮助丧失抵押品赎回权的社区恢复了生机，其70％的租户续签了租约。
在路透社？？？根据要求，公司提供了五个满意的房客的姓名。两个回答说他们对公司感到满意。其中之一，亚特兰大的梅利莎·格兰特（Melissa Grant）说，Inviting Homes是一家“很棒的公司”。除了其他方面，还为“像我这样的军队军人家庭提供了住房，他们需要经常搬家。”其他三个租户没有响应重复的电话留言。
一些租户告诉路透社，他们之所以续签并不是因为他们喜欢租金，而是因为他们觉得自己必须：该公司拥有自己社区中的大量可用住房，以至于他们想让自己的孩子留在同一所学校或与工作或亲戚保持亲密关系时，他们别无选择。搬家本身是一大笔费用。
？你不能只是跳起来带孩子一起走，??? 布里斯特说。
当邀请之家？？？投资组合仅占全国单户出租房屋的不到百分之一，在公司库存集中的市场中，这一数字可能更高。例如，根据麻省理工学院前研究员玛雅·阿布德（Maya Abood）对人口普查和房地产数据的分析，在加利福尼亚的某些社区中，邀请之家拥有多达25％的单户租金。规划项目的合作者，他最近与人合着了《华尔街房东把美国梦变成美国梦m》的研究。
在加利福尼亚奥克兰等地，Inviting Homes每年平均将租金提高10％之多？那个市场的标准几乎翻了一番？根据倡导团体加利福尼亚社区权利联盟（ACCE）的说法。同时，该公司一直在增加其向租户收取的费用类型？不仅是滞纳金，还包括借记卡支付的租金等，这些都需要支付30美元的费用。
收费使收入每年增加20％到30％。在最近的一次盈利电话会议中，该公司将利润上升部分归因于其“系统”。每天跟踪居民的违法行为。该系统使公司可以在租户未能按时付款的那一刻开始收取费用和罚款。
自去年首次公开募股以来，该公司的股价已上涨了约11％。华尔街分析师几乎对该股票的评级为“买进”。
分析师？？？乐观情绪在一定程度上反映出，虽然联邦，州和地方的许多法规在购买多户公寓的抵押贷款和租房者时保护购房者，但对单户住宅，住房律师和负担得起的住房倡导者的保护很少说过。
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????允许允许对冲基金和私人股本公司猜测几乎没有公众监督或监管的房屋时，会使家庭面临更大的不公平租金和驱逐风险，并威胁住房本身的权利，阿布说。
2016年12月，亚特兰大联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Atlanta）的一项分析发现，华尔街房东提交驱逐通知的可能性远高于夫妻房东。它说殖民地喜达屋???作为喜达屋Waypoint的公司直到与邀请之家合并之前不久就被人们所熟知。超过30％的租户提交了驱逐通知，而邀请之家（Inviting Homes）则将近15％的租用通知。亚特兰大联储说，关于房客是否会被驱逐的最强有力的预测指标是房客是否是非裔美国人。
分析没有具体说明哪些公司对非裔美国人的驱逐通知书比例过高。邀请之家说，它平等对待所有居民。公司发言人指出，驱逐通知是“程序步骤”。在房东努力收取租金的过程中，大多数收到迁离通知的人最终得到解决，而居民没有被逐出家门。
在加利福尼亚州，由ACCE组织的邀请之家租户团体三度冲进黑石的办公室，要求终止他们所说的该公司最差的做法，例如放弃维修和提高租金。
去年10月，超过三打的洛杉矶房屋出租人冲破了黑石集团圣塔莫尼卡总部的前门，晃动了发声器，鸣笛声并通过扩音器高呼：嘿，黑石，对你感到羞耻，傲慢的人然后，“您被驱逐了，黑石！”
黑石集团的高管通过紧急出口和后门冲出了大楼。
在办公桌上，租户给黑石集团首席执行官施瓦茨曼写了封信，要求暂停租金上涨，以终止“过高的费用”。对房屋进行适当的维护，并与Blackstone高管会面。
20分钟后，安全人员将它们扔了出去。
邀请之家发言人表示，该公司就所有投诉向所有租房者进行了回复。
ACCE组织者Lupita Gonzalez说：？我们什么都没听到。我们再也没有听到回音。路透社得以联系参加十月份抗议活动的四名租房者，他们所有人都表示从未听说过该公司。
保持投资者满意
多年以来，成为独户住宅的房主的生意与当地人无关。但是在2008年金融危机之后，华尔街看到了一个机会：在“罢工区”购买大量房屋行业的高水平说法，是拥有良好学校，交通良好的运输系统和健康的工作增长的高止赎社区。
然后，企业可以将这些物业出租给通常会购买的家庭类型。平均年龄39岁，有年幼子女，平均收入在100,000美元或以上的家庭。如今，华尔街的9家大型公司在13个州拥有超过200,000套单户住宅。
邀请之家说，它平均花费每所房屋200,000美元来建立自己的投资组合，每处22,000美元用于翻新和维修。为了支付所有这些费用，它开创了一种新的资产类别，即所谓的单户出租证券或SFR。自2013年以来，华尔街业主已出售了超过150亿美元的债券。随着供应紧缩和房地产市场价格上涨，Inviting Homes放慢了其投资组合的扩张。现在，它大体上滚动了现有债券，向投资者支付了房客的租金和费用。
9月，政府资助的实体房利美（Fannie Mae）向这个新市场表示了自己的祝福，保证为10亿美元的邀请住房租赁担保债券提供再融资。
那种无情促使了超过25个小组？负担得起的住房倡导者，例如社区房屋贷款人协会和竞争对手的商业组织，例如全国房地产经纪人协会？向房利美的监督者联邦住房金融管理局（FHFA）投诉，该交易偏离了房利美的支持房屋所有权的既定使命。邀请之家？？？他们说，这种商业模式有可能推高租金并减少可负担房屋的库存。
FHFA发言人科琳·罗素（Corinne Russell）表示，该机构已授权进行此类交易，以帮助房利美及其兄弟机构房地美（Freddie Mac）了解独户房屋租赁市场的挑战和机遇。并帮助FHFA评估企业在未来的市场中应扮演的角色。
房利美的发言人说：这项交易是继续为不断增长的单户出租市场提供服务的绝佳机会。Invitation Homes是一个强大的合作伙伴，在管理大量单户出租物业方面具有丰富的经验。
正如房利美（Fannie Mae）将其联邦政府支持的贷款提供给邀请之家（Invital Homes）一样？？？债券，监管机构开始研究证券。
有争议的是邀请房屋公司为其债券所依赖的房屋估值。估值越高，预期租金就越高，因此，更多的投资者愿意支付这些债券。
要获得抵押贷款，购房者通常必须让有执照的检查员对房屋进行评估。但是，为了定价其债券，Inviting Homes依靠所谓的经纪人价格意见或BPO。这些较便宜的替代方案主要由外部公司使用未经许可的评估师的独立承包商提供。
这些承包商中的许多人仅依靠房屋的外部景观？没有内部检查？根据监管文件。备案文件还表明，承包商被告知要按照“邀请之家”网站上广告的标准对内部进行改造。在丧失抵押品赎回权的危机之后，国会取缔了BPO，但该禁令不适用于大批量购买房屋的机构投资者。
9月，Invitation Homes在一份监管文件中披露，它已收到美国证券交易委员会的传票，要求提供有关其证券化的文件和通讯。SEC在致Inviting Homes的随函中表示，正在研究该公司对债券定价所依赖的估值。
SEC不会对调查发表评论，Inviting Homes也不会。该公司在监管文件中表示：SEC的来信表明，其调查是一项事实调查，并不意味着SEC对任何人或证券持有负面意见。我们正在与SEC合作。
房利美（Fannie Mae）支持的债券内部的外观显示了邀请房如何？模型正在工作。联邦抵押协会的招股说明书显示，从捆绑在债券中的7,204套房屋中的每套房屋来看，该公司在2016年的平均月租金为1,538美元，年收入为985美元（其他收入）。定义为宠物或清洁等费用。
同时，根据债券数据，该公司每年平均花费1,142美元用于维修，保养和周转成本。这还不到美国人每年用于与邀请屋同龄的房屋维修，修理和改善所花费的每年3,100美元？根据BTIG股票分析师Ryan Gilbert对美国人口普查局《美国房屋调查》的分析，
该公司表示，1142美元的价格不具有代表性。因为这不包括公司需要每套系统进行重大系统更换时每家公司为资本支出预留的750美元。
五名前雇员说，邀请之家通常没有花足够的维修费用或雇用足够的承包商来完成工作。一位前维修承包商说，他监督了分散在一个大都市中的2,000套房屋，他无法跟上。
在最近该公司为亚特兰大提供的路透社提供的游览中，高管们走过了一个名为Legacy Court的开发区中新装修的四居室房屋，住户可以使用网球场，游泳池，小型公园和社区中心。
高管们领导路透社，他们说的是每次租赁前的标准漫游，需要检查250件物品。维护经理检查了每个旋钮，插座，喷嘴，闩锁，门挡，灯泡，百叶窗和设备。他跑了洗碗机，装满了浴缸并测试了垃圾处理情况。？在出租房屋之前，我们逐个灯具测试，触摸和感觉所有物体，???他说。
仍在出租
加利福尼亚埃斯帕托的克雷格街上有黑寡妇蜘蛛的房子的收入来自房利美支持的债券。
这所房子由同一对夫妇拥有近十年，之后在2012年失去了赎回权。五个月来，这房子空着。然后，在2012年9月，房地产记录显示，房利美将其以173,000美元的价格卖给了黑石集团。
第二年，麦凯拉·费雷拉（McKayla Ferreira）搬进来。在她开始注意到蜘蛛和污水的那段时间，黑石将房子的租金收入打包成债券之一。
尽管房利美（Fannie Mae）债券没有提供地址级别的数据，但路透社却可以通过将债券数据与本地财产记录，销售文件和其他信息进行交叉引用来识别克雷格街的房屋。
该债券指出，Inviting Homes在2016年花费了370美元用于Craig Street房屋的维护和修理。该公司表示，与房屋相关的费用还应包括租赁周转费用。房东花什么钱为新房客准备房子？这为2016年的支出增加了2,703美元。
费雷拉（Ferreira）说她按时交了房租，但是邀请之家经常声称从未收到这笔钱，也没有收到钉书钉的驱逐通知书。它坚持要求她每月缴纳1300美元的租金，并支付10％的滞纳金和其他罚款。或失去租约。费雷拉（Ferreira）会将取消的支票寄给该公司，只是为了观察下个月发生的相同情况。
邀请之家承认，在费雷拉（Ferreira）担任租户时，该公司处于“婴儿期”。而且某些帐单和应收帐款系统还有待完善。该公司还说，它撤销了收费，并建立了额外的流程，以防止将来发生这种情况。
随后的两位房客说，一些账单错误仍在继续。邀请之家说，其记录显示没有此类问题。
三个家庭都希望在克雷格街上生活以省钱购买房屋。所有人都说，费用和意外支出消耗了这些储蓄。
惠特尼·赫斯特（Whitney Hurst）和她的家人仍在克雷格街（Craig Street）上租房子。前两个租户正在从其他房东租房。
（由约翰·布兰顿编辑）
