本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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在老一辈郑州人眼中，二七纪念塔无疑是这座城市最具代表性的建筑。但如果要找出一座能代表新郑州的地标，恐怕很多人的答案是“大玉米楼”。“大玉米楼”即绿地中心·千玺广场，它对郑州的意义，犹如东方明珠之于上海，广州塔之于广州。
只不过，跟东方明珠、广州塔比起来，郑州人对千玺广场的情感更为复杂一些。每逢特殊时节，千变万化的灯光秀为千玺广场带来了不少关注度，但身为写字楼的它，却面临着居高不下的空置率。
千玺广场也曾受市场追捧，它的办公物业均价曾一度摸高至5.8万元/平方米，几乎达到同时期其他写字楼的2-3倍以上。但2015年在此办公的多家投资担保公司跑路，使其在民众心中的形象急转直下，甚至有郑州本地人调侃：“现在大玉米就是个显示器”。
因此，当千玺广场13套办公房产在近期以3563.09元/平方米的起拍价第三次走上司法拍卖平台时，对它的辉煌过往有所了解的人无不感到唏嘘。
两次流拍后原开发商回购
3月28日，千玺广场22楼13套办公房产的拍卖被撤回，这是它们的第三次拍卖。公告显示，13套房产面积合计2806.55平方米，市场价为3158.68万元，折合单价约11254.66元/平方米，而起拍价为1000万元，对应的单价仅约3563.09元/平方米。
时代财经了解到，千玺广场的设计灵感来自于中国现存最古老砖砌佛塔“嵩岳寺塔”，但一到夜晚，在楼体金色灯光的映衬下它的外形更似玉米，加之河南是农业大省，故而当地人亲切地称之为“大玉米”。
作为曾经的中原第一高楼，千玺广场的建筑高度达到280米，地下4层，地上60层，其中5-35层是国际5A甲级写字楼，而36层及以上则是JW万豪酒店。
时代财经从知情人士处获悉，这13套房产之所以要进行法拍，是因为购房者交了首付之后，因非法集资而被采取强制措施，由于未交齐全部房款，因此它们只有商品房预售合同备案号，而没有房产证，如今拍卖是为了“追缴赃款”。
接近绿地的人士确认上述法拍房的存在，但其表示该客户因非法集资而导致房产被查封拍卖，且经历了两次流拍，“皆为购房客户和法院之间的关系，和绿地无关”。
而3月28日在拍卖正式结束前，本次拍卖被以“非吸案件，案外人已履行退赃义务”的理由撤销。
一位不愿具名的律师告诉时代财经，如果拍卖是为了“追缴赃款”，而开发商退钱的行为被法院定性为“退赃”，实际上意味着购房者通过非法集资所得的款项流向了购房用途。
地标也有高空置率
时代财经留意到，如果第三次拍卖不是在正式结束前被撤销，本次拍卖大概率仍将因无人出价而以流拍收场，而在此之前的半年内，它们因无人出价已遭遇了两次流拍。
去年7月，这13套房产进行第一次拍卖，起拍价2400.59万元，折合单价将近8553.54元/平方米；10月份，又以1920.47万元的价格第二次起拍，单价约为6842.83元/平方米。上述物业若能成功卖出，买受人虽然或将面临税费、物业费和水、电等欠费，但不少人认为即便如此，对比千玺广场曾经的巅峰时刻，无论是起拍价，还是市场价依然十分优惠。
千玺广场所在的郑东新区，是一个在2003年1月才启动建设的新城，它曾有一望无际的芦苇和鱼塘，经过19年的发展，逆袭成郑州市最繁华的地段。
高达280米的千玺广场曾是中原第一高楼，由于坐落在郑东新区CBD最中心，2010年5月首次开盘时，便深受投资客追捧。将近2.5万元/平方米的均价，几乎是当时郑东新区写字楼均价的2.8倍，但即便如此，依然被抢售一空，此后大玉米的均价更是一路走高，最高时达到5.8万元/平方米。
然而，此次看似具有吸引力的价格并未能吸引来买家，其第三次拍卖起拍价也降至1000万元，单价仅约3563.09元/平方米；而拍卖时评估的市场价仅为3158.68万元，折合单价约11254.66元/平方米。可以对比的是，2013年6月份，郑州市中级人民法院对位于大玉米17层面积合计1360.03平方米的6套办公房产进行法拍时，给予的参考价为5800万元，折合单价高达4.26万元/平方米。
此外，去年9月份，大河报记者在走访千玺广场时统计得知，该办公物业的空置率约40%。根据世邦魏理仕，2021年全年，郑州市甲级写字楼整体空置率为19.6%。
“千玺广场在郑东新区CBD，那一片以会展为主，最大的问题是交通不方便，像迷宫一样，而且作为地标性的建筑，大玉米维护费用很高，物业费将近20元/㎡/月。像郑州东站片区办公比较方便，另一座地标双子塔也在这，而且物业费更便宜，很多企业宁愿选择这里”，一名郑州资深写字楼经纪人告诉时代财经。
他表示，这两年，郑州写字楼市场相对低迷，造成了千玺广场如今的窘境，“市场整体还好，偶尔有个别写字楼降价，比如2019年2万元/平方米，现在只能卖17000元/平左右”。
根据世邦魏理仕数据，2021年上半年郑州写字楼租金稳中有升，市场回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影响，租金回落，同比2020年小幅上调2%。
