“上半年房贷利率一直涨，完全没有动力去看房啊，不过现在得去看看了。”
这个国庆节，早就计划在广州安家落户的李奇(化名)一直奔波在看房的路上，因为房产中介向他透露，“国家释放了信号，接下来利率要降，可以提前准备”。
李奇口中的“信号”，正是以央行为代表的监管层，在9月底连续两次表态，要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
在一部分人看来，随着上述“信号”的释放，包括房贷政策在内的楼市金融政策将迎来转折点。但多位业内人士在接受21世纪经济报道记者采访时明确表示，房住不炒是底线，是要长期坚持的调控目标，在这一基调下，楼市金融政策不会发生转向，但会进一步优化。
那么，应该如何优化？其中很大一部分内容便是要不断满足像李奇一样的刚需群体的购房需求，这就要求银行金融机构要适度强化对住房“刚需族”的信贷支持。
下半年房贷放款将提速
自去年末央行推出房贷集中度管理制度后，房地产金融监管政策持续加码，各地房贷利率不断走高，放款周期也屡创新高。一方面，这有效抑制了投机炒房、稳定了楼市预期；另一方面，也确实误伤了不少住房“刚需族”，但这显然不是监管层的目的。
比如广州，今年以来房贷利率已经五次提价，最近一次是8月份。
目前，广州地区主流商业银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%，且放款周期普遍在3个月以上，如果银行房贷额度偏紧，放款时间基本没有预期。
这样的状况让李奇这样的“刚需族”无所适从。“房价一直在涨，房贷利率也一直在涨，买房的预期只能一直往后拖了。”李奇颇显无奈地向记者表示。
“无论新房，还是二手房，贷款一律收紧，有些银行甚至对二手房也停贷，导致”卖一买一“的改善型需求释放受阻，楼市交易量快速下行，二手房价下跌，市场可能明显或大幅波动。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，这样的金融政策息显然违背了防止“误伤”刚需群体的要求，也违背了防止楼市政策“一刀切”的基本要求，可能造成市场明显下行，不利于“三稳”。
9月27日，央行召开三季度例会时罕见地提到关于房地产市场相关的内容，“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；仅仅过了两天，9月29日，央行联合银保监会召开房地产金融工作座谈会指出，“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
监管层三天内两次表态，房地产市场为之一振，不少人欢呼楼市金融政策即将迎来大转折，甚至有人开始炒作“楼市松绑论”。
事实上，9月29日召开的房地产金融工作座谈会上，监管层就再次重申了房住不炒的定位，要求“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
不过，在监管层连续提出要“维护住房消费者合法权益”后，住房“刚需族”可以期待之后房贷市场的变化。
日前，无忧找房大平台发布数据显示，9月份广州、佛山等地区，多家银行的房贷利率已经不变甚至下调。
其中，广州方面，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、广大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；
而广州银行的首套房几率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%；
佛山方面，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP，另有3家银行的房贷利率保持不变，2家银行有所上调。
而根据记者了解，工行、建行、中行等几家国有大行尚未调整其在广东各地区的房贷利率。同时，也有广州地区的房产中介向记者表示，目前已有消息传出银行方面将下调广州的房贷利率，但“暂时没有实施，具体调整要到节后才能确定”。
不过，多位中介人士向均记者透露，他们得到了确切的消息，下半年房贷放款速度会加快。
房贷政策最紧时期已过
早在2019年12月，央行行长易纲就指出，要按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。
“这有助于我们理解‘三道红线’‘贷款集中度管理’等政策，”李宇嘉认为，这些房地产金融调控并不等于收紧地产金融，而是追求动态平稳，“在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善。”
显然，当前环境下，房地产金融监管已不具备进一步收紧的调节空间。监管层近期的表态也表明，监管政策正在寻找一个平衡点。
正如此前央媒《经济日报》评论文章所言，“对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加‘友好’，渠道应进一步拓宽”，要“对调控政策在不同群体中可能造成的影响作出更充分更精准的预判，尽最大能力防止‘误伤’刚需群体。”
基于此，李宇嘉判断，房贷政策最紧时期已过，接下来是优化，避免超调。“央行提出‘维护住房消费者的合法权益’，意味着对首套房购置、‘卖一买一’改善型需求，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。”
不过，我爱我家控股研究院院长蔡宗翰向记者表示，接下来仍会按照因城施策、因行施策的原则进行个例化的微调整，“后续会保障市场秩序为主，挤出市场适格性偏低或是不合格的消费者，针对刚需群体出台合理的房地产信贷政策，或许会有专项的补充。”
不过，李宇嘉也提醒，楼市问题的解决，要寄望于中长期，不是毕其功于一役。“保持楼市稳定，支持合理需求，必然要金融资源跟上。”
