国内公募REITs正在稳步推进！
近日，首批9单公募REITs产品正式获得中国证监会的注册许可，并已陆续进入发售环节，对此，资本市场反应热烈，不仅战略配售比例普遍超过60%，所有项目的公众认购环节由于超额认购均提前结束。
以张江光大园 REIT为例，公众初始发售金额为2亿元，截至 2021 年 5 月 31 日，本基金的有效公众基金份额认购申请总额达到47.29亿元（含认购费），公众投资者认购申请确认比例仅为4.3%，公众投资者认购踊跃。
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首批公募REITs受投资者追捧
投资者如果想买REITs，此前只能购买海外REITs产品，如今这一局面彻底改变。
作为国内首批产品，9单基础设施公募REITs产品日前陆续完成发售，获得国内投资者的欢迎。按规定，公募REITs持股份额由原始权益人、专业投资机构和散户组成，原始权益人必须参与战略配售，且认购比例不少于基金份额发售总量的20%，持有期不少于5年，扣除战略配售，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%。
以深交所为例，首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间，余下则向公众投资者公开发售。投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。
战略配售比例均在60%及以上，远超出监管要求的下限，说明机构非常看好。从目前看，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多。
业内人士根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，和9只REITs的拟募集总金额314亿相比，面向公众投资者初始发售金额占比约6.4%，由此来看，9只公募REITs“一日售罄”并无悬念。
公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束，而9只公募REITs全部提前结束认购，可见其热度之高。
鉴于首批公募REITs认购火热，部分启动网下回拨，公告显示，首钢绿能、蛇口产园、广州广河3只基础设施公募REITs启动回拨机制，公众投资者最终发售份额占发售数量分别提升至12%、10.5%、6.3%，基本符合市场预期。
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首批公募REITs资产预期收益较高
首批基础实施公募REITs的市场表现，基本符合外界预期。
戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛认为，沪深交易所首批9单试点项目均已完成网下询价工作，结果显示机构认购热情踊跃，平均有效认购倍数超7倍，私募基金，商业银行、保险、券商资管均有参与，体现了市场对于这类创新产品的高度认可。
毕竟，作为试点，首批公募REITs都经过严格筛选，比如，必须满足如下要求：
经营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；与此同时，现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
而且，参考海外在发展房托市场的经验，国内市场起始时也需要确保一些成功案例，领展行政总裁王国龙认为，以基建项目为资产的房托，其收入波动较小，可为投资者带来稳定且具增长潜力的收入。
光大证券认为，首批REITs的底层资产较为优质，预期现金流收入较高，预计现金流分派率4-12%之间。
不过，该机构进一步表示，公募REITs的投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，兼具股和债的特征，但是公募REITs具有相对较高的集中度风险。
中国REITs联盟秘书长王刚认为，REITs将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类，对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择。REITs属于强分红产品，对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说，以后可能选择投资REITs。
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商业地产何时纳入公募REITs？
随着首批基础设施公募REITs的顺利推进，业内认为，公募REITs的试点范围未来有望进一步扩大。
兴业证券表示，试点项目审批较为审慎，市场仍处于试水阶段，尚未进入常态化、规模化放量阶段，首批试点项目落地顺利则后续项目有望加速上马。
王国龙则表示，公募REITs为项目开发商提供了新的融资及资金回笼渠道，不过，内地当局一贯审慎，当局大概会待基建公募REITs市场确立后再考虑开放予其他资产。
戴德梁行估价及顾问服务部董事刘慧认为，基础设施只是众多资产类型中的一类资产，写字楼、购物中心、酒店、公寓这些常规的不动产业态未来必然会加入到公募REITs里面来。
以长租公寓为例，REITs在公寓行业做试点的话，对开发商的影响是直接解决资金或退出问题，限购政策出台后，公寓类产品退出模式非常有限，基本没有大宗交易退出的可能，尤其是二三线城市。此前发行的类REITs或CMBS产品都属偏债性，到期需要回购，并不能真正解决退出的需求。
兴业证券建议，头部建筑央企和国企在手运营资产规模庞大，参与公募REITs试点意愿整体上较为积极，REITs将驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估，建议重视REITs对中游建企构成“估值+业绩双重利好”的逻辑。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
