昨天，迫切想要摆脱理财困境的小俊同学，向我们发问：如果真的按照《富爸爸穷爸爸》一书中的方法在中国买房，可行吗？详见《买房成“房奴”，是甘于被“耗钱资产”套牢，还是坚决脱身呢？》。
听说过“渣男”，但这“渣房”到底算是什么鬼？虽说市面上的房产的确有优质和劣质之分，但在小俊的这个案例中，“渣房”恐怕只是一些理财课为了吸引眼球，凭空造出的一个词。
漏洞百出的理财课
首先，让我们来看看他们究竟错在哪儿？
①偷换概念。假设有房产A和房产B，售价均为300万元，但房产A的月租金为2500元，房产B 的月租金为5000元。那么从现金流的角度，B好于A，因为租金收益更大。
然而，按照那门理财课的逻辑，结论就变成了这样：如果我们购买了房产A，贷款40万元(月供2000元左右，小于租金)，那么房产A就是好房；而若是贷款100万元(月供5000元以上，大于租金)，则房产A就是“渣房”。这样一来，同样是房产A，却一会儿好，一会儿渣，好像得了“人格分裂”。
其实，无论贷款金额是多少，房产A都不会变成房产B。租金能否大于月供取决于首付金额，首付多，月供少；首付少，月供就多，这与房产本身的优劣一点关系也没有。
②生搬硬套。如果说理财课的说法来自于《富爸爸穷爸爸》这本经典读物，难道书中也充满了这些荒唐的逻辑吗？其实，书的写作背景在美国，所有的案例也都是以当时美国社会的情况来写的，若是我们想在中国“抄作业”，可就大错特错了。
比如，美国买房的首付比例较低，甚至可以0首付，在这前提下，有的房产租金收入较高，有的租金低，考虑租金是否能覆盖月供，才有比较的意义。更重要的一点是，美国房产的租售比较高，房贷的利率较低，前者相当于是房产带来的现金流收入，后者则是成本。因此，美国房产可以靠租金赚钱，也不难找到租金收入可以覆盖月供支出的房产。
而中国的情况则与之相反，租售比较低、房贷利率则相对较高，因此要想让租金收入覆盖月供的支出，是几乎不可能的事情，这是当前市场的客观条件决定的，而不是买到了“好房”或“渣房”造成的。过去10多年以来，中国人投资房产是靠房产增值赚的钱，而不是租金收入。
“危机”只是暂时的
其次，再来为小俊来分析一下当前的状况。
由于月供压力较大，小俊开始怀疑当初买房的决策是否正确，甚至受到了不靠谱的理财课的误导。那么，什么才是他应该了解的理财知识呢？
①于他而言，房产就是单纯的一项重要资产，而非所谓的“耗钱资产”。虽然目前遭遇“经济危机”，但作为一名不到25岁的年轻人，未来收入会提升，即月供压力会减少，“危机”只是暂时性的。
②如今中国许多二线城市的发展潜力巨大，未来核心地段的房产仍可能有一定的升值空间。小俊购房主要是用于自住，因此房价变化并不会造成太大影响，早一些买房，也可以锁定成本，以免未来房价上涨进一步增加购房压力。
③对于首套房的购房者，当然应在能力范围内多贷款，而不是为了少付月供而增加首付。因为政策对首套房更优惠，如首付比例低、房贷利率更优惠等，尤其是公积金贷款的利率仅3.25%，即使是稳健型的理财产品收益率也可以超过这个水平，降低贷款总额显然是不明智的做法。
而且，在当前实施的新个税方案之下，房贷利息作为个税专项附加扣除项目之一，还可以让我们少交个税。因此，对于小俊来说，不仅要在能力范围内多贷款，还要选择最长的贷款期限，即30年。
理财不能“抄作业”
最后，对于小俊目前的理财问题，应该如何解决呢？显然不能跟理财课中的“富爸爸”抄作业，但有以下几点值得参考。
①出租房产。许多人购买自住房产后，可能出于种种因素考虑不愿意出租，但从资金的使用效率角度，如果小俊近几年不入住新房，应考虑出租这套房产。每月3000元的租金收入可以抵扣将近一半的月供，显然可以为小俊化解不少财务上的“危机”。不过，出租前需进行简单的装修，可以问父母暂借这笔钱。
②增加应急金。当前小俊的活期存款仅1万元，而对于他的情况而言，应该准备2万元左右的应急金，在房子出租、经济宽裕后，可以逐渐积累这笔资金，放在余额宝、货币基金或银行T+0产品中增加活期收益。
③申办信用卡。在近1年内，小俊可能仍然会遇到资金紧张的问题，除了自身要减少支出，保证每月的支出不大于收入以外，还可以申办一张信用卡，利用免息期，偶尔可解燃眉之急。
④购买健康险。以小俊目前的状况，一旦健康出现问题产生大额医药费，可能面临没钱看病的窘境，因此，年终奖收入除了补充日常支出以外，还可为自己购买一份百万医疗险，每年保费约300元左右。
⑤提升职场收入。与美国这样的成熟市场相比，中国目前仍是一个处于高速发展的经济体，这可以体现在近年来人民收入的快速提升。不过，即使平均收入水平在不断上升，但具体到个体身上，仍然需要通过自身努力，不断增强自己的职业技术水平，跟上时代发展的步伐，才能获得收入的快速增长。
对于年轻人而言，最好的“生钱资产”其实正是你自己。
旺柴小课堂：什么是房产的租售比
租售比，简单来说，就是一套房子每年可以获得的租金收入除以房屋的市场价值，也可以理解成房产能给你带来的稳定“现金流”比例。
以上文的例子来说，房产A和房产B的当前售价均为300万元，房产A月租金为2500元，房产B为5000元，乘以12月折合成全年的租金分别为3万元和6万元。用全年可以获得的租金收入除以房屋的总价300万元，可以得出：房产A的租售比为1%，房产B为2%。其实，这也是目前我国房产比较普遍的情况，即租售比在1%~2%之间。
如果与稳健型金融资产进行比较的话，目前一年期银行存款的利率为2%左右，三年期大额存单的利率为3.9%左右，可以说，即使是与最稳健的银行存款相比，房产的租金“利息”也比较低。不过与存款不同的是，房产的价格本身也会发生变化，租售比仅仅用来衡量租金方面的收益，而不包括房价上涨或下跌带来的盈利或亏损。
那么市面上是否租售比越高的房产就越好呢？其实也并不一定。租售比受房价和租金两个因素的影响，高租售比有两个可能的原因，一是租金高，说明周边租房需求旺盛；二是房价较低，可能是价值被低估了，也可能是市场认为房产未来升值的空间较小。因此，我们也不能单凭租售比一个指标来判断房产的价值，而是要结合自身的购房目的、房产的各项品质、周边设施及未来的升值空间等多重因素，来综合评估房产究竟好不好。
