“截至目前，港股主板40家物业服务企业共融资近千亿元。其中用于收并购及战略投资的资金占比为60%~70%。”
近日，在2021中国物业服务百强企业研究成果发布会上，中指研究院物业百强研究负责人牛晓娟给出了上述数据。
根据中指研究院《2021中国物业服务百强企业研究报告》(以下简称“《报告》”)统计，2020年百强物企市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。
其中，TOP10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57%。“TOP10企业的市场占有率非常有希望在2025年的时候突破三成。”牛晓娟表示，强者恒强态势已非常显著。
高速扩张期
据上述《报告》统计，2020年，百强物企管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02%。
相比于增速放缓的房地产开发行业，目前物业管理行业仍处于高速扩张期，业绩规模成为现阶段物企市值的主要推手。
在扩张规模方式上，多数物企首先依托房企母公司，使得管理面积的增长得到有效保障。其次，百强物企进驻母公司开发项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土存量市场奠定良好基础。这也是资本市场更青睐背靠强劲房企的物企的重要原因，如2020年碧桂园服务合约面积为8.21亿平方米，为上市物企中最高，其市值也是最高。
除了住宅业态外，百强企业利用母公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目以及城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。如央企中国能建葛洲坝地产旗下物业公司葛洲坝物业依托母公司资源优势，获取了城市综合体、旅游地产、高端写字楼、教育园区、工业园等多种非住宅业态。
另一个规模扩张的手段是市场化拓展。从2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例较之前上市企业的50%~60%提高至60%~70%，这将进一步加剧行业集中度。
据了解，多数物管企业在上市前后都进行了一定规模的收并购。一种是物业服务企业间的并购，且超大并购案频发，“大鱼吃大鱼”趋势明显。另一种是围绕上下游产业链开启并购，挖掘垂直领域潜力，开拓增值业务，打造服务闭环。这些并购已经不再局限于大型企业，中小型企业也开始主动出击。
据统计，2020年，百强物企新增管理面积中超过五成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半，外拓成效明显。多家企业如旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活等，都因此从过往的几千万平方米迅速破亿，实现跨越式增长。
截至目前，16家上市物企2020年的管理规模超过1亿平方米，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米，13家企业管理面积位于3000万平方米至1亿平方米之间。
市场竞争逐渐进入白热化阶段，对于许多中小物企而言，扩张规模更是迫在眉睫。据新力服务(控股)有限公司董事长闭涛透露：“目前有大量的市场化招投标项目，很多中小企业在拼死一搏的情况下，价格战成了唯一的选择，行业利润也在不断拉低。”
与此同时，随着收并购和市场化项目拓展增多，物企需要一定时间去整合、消化相应项目。2020年，百强物企营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81%，首次低于在管面积增速1.21个百分点。
分业务来看，2020年百强企业积极稳固基本盘，基础物业服务收入继续增高，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献度为77.93%；以增值服务为主的多种经营收入均值2.59亿元，同比增幅达16.08%，增长弹性更高。
在增值服务方面，“基于物业场景的物理空间的抢夺将变成当下最重要的窗口”。华宇优家智慧生活服务集团有限公司副总裁刘海涛表示，公司将进军大健康产业，完善社区康养服务。他认为：“物业公司作为社区服务者，在满足业主的典型需求如日常家庭消费、物业租赁和买卖等时更具优势。相应地，这些增值服务对物企的供应链整合能力和机制建设也提出更高要求。”
值得注意的是，2020年百强企业非业主增值服务收入均值实现1.42亿元，占多种经营收入的比重为54.91%，其中多数营收由案场服务、前介服务贡献。在多种高利润率的增值服务带动下，2020年，百强企业毛利润和净利润均值分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15%和14.73%。
2021年，多数物企设置了较高的增长目标。如碧桂园服务订立2025年营收超千亿元、在管面积超18亿平方米的目标；恒大物业提出2021年要实现在管面积6亿平方米的高进取翻倍目标；金科服务以在管面积增长8000万平方米作为2021年发展指引；佳兆业美好与合景悠活分别以在管面积1亿平方米和在管面积2亿平方米视为2021年的公司目标。
非住宅业态受到青睐
近年来，伴随住宅领域竞争的日益激烈，越来越多的物业服务企业将优势从住宅业态广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场规模大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多物业服务企业布局的领域。
据了解，这些非业态项目收取的物业费较高，可以进一步充盈营收。2020年，百强企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/平方米/月，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过3元/平方米/月，住宅物业服务费最低，为2.05元/平方米/月。
目前，非住宅业态竞争格局分散，涵盖的业态类型较为多元，服务要求不尽相同，各个细分领域之间存在一定资源和技术壁垒，准入门槛更高。其中，商业及办公楼成为众多企业首先发力的方向。典型代表如华润万象生活，2020年商业服务营收占比仅为42.7%，但毛利占比为66.2%，显著超过住宅物业，已然成主要利润来源。
闭涛表示，商业和办公楼业态目前竞争比较激烈，而以学校、医院、机场等为代表的公建业态，物业服务市场化程度不一，发展步调差异大，有较大的整合空间。
另外，在推进“城市精细化管理”的进程中，物企进军城市服务应运而生。目前，城市服务的主要内容包括市政园林、城乡环卫、市政设施管护、环境治理、老旧小区改造、后勤服务等。多数物企主要通过环卫业务切入城市服务领域，在切入方式上也主要通过并购或与地方政府达成战略合作等形式，探索城市服务蓝海。
据《报告》统计，2020年百强物企的非住宅业态管理面积呈现逐年上升态势，八成以上进入商业物业领域，七成以上进入办公物业领域，五成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。
