2020年美国买房基本靠抢，二手房买卖的现状是：出价离谱的，险中求胜；出价合理的，失之交臂；讨价还价的，自罚下场。
在全世界担心美国因病毒而经济崩盘的时候，美国人购房的热情却达到了15年来的沸点。全国房地产经纪人协会的数据显示，2020年美国普通住宅的价格涨幅达到8.4%，售出676万套二手房，同比增长22.2%；售出新房84.2万套，同比增长18.8%。豪宅则更加火爆，以加州为例，价格百万美元以上的房产销售比一年前几乎翻了一番，
John和Michelle是我在美国南加州的隔壁邻居，一对老年夫妻。往年他们德州的儿子每个长假都带孙子们飞来和他们一起度过。但2020年的疫情，让他们大半年都没机会见到儿孙，在圣诞节到来前的11月，他们终于忍无可忍，将所有家当装进几辆集装箱车，跟我们挥手告别。
他们决定去德州再买一套房子，因为那里买房比加州要便宜很多，疫情以来，设计师John一直在家办公，去哪里住其实都一样。
他在加州的独栋别墅刚空下来两天，带着两个孩子的租客就搬了进来。为了躲避疫情，越来越多的人从洛杉矶市区来郊区找房，这里的租金和房价都一直在上涨。这让John可以安心地拥有两套住房，加州租金支付德州月供，绰绰有余。
这对典型的邻居夫妻，恰巧代表了美国2020年房产市场的两个趋势：一方面，疫情创造了新需求；另一方面，涨价使人们惜售，房源供不应求。
一边是数百万人面临失业，另一边，是购房热潮一浪高过一浪，这个反差在疫情期间有点匪夷所思。
美联储降息，房产起底发令枪
2020年3-5月，疫情暴发之初，美国房产交易也曾降到历史冰点。但接下来的几个月，便是见证奇迹的时刻，交易量和价格达到2006年以来的来最高水平，热潮一直持续到了2021年(见表1、表2)。
表1,2020年美国二手房销售同比增长图
表2，美国二手房成交均价同比增长图
美联储对疫情的迅速反应和及时的强心针，是2020美国楼市和股市不跌反升第一声发令枪。
疫情刚刚暴发的3月，股市的四次惨烈熔断，促使美联储(Federal Reserve)痛下狠手，一个月之内，两次降息，将联邦基准利率直接打到30年来新低(0-0.25%)。同时，美联储还大量购买住房抵押贷款支持债券，也就是说，美联储爸爸变相给银行发了大笔的本钱，让他们可以出去放贷支持人们买房。
接下来，居民们的信箱里，陆续收到各大银行的降息广告，利率一次比一次低，30年期固定抵押贷款平均利率从2019年底的3.8%降到了2020年底的2.7%，有些专业贷款公司甚至打出了最低2.25%的广告。
掐指一算，人们发现，降息后，同样的月供，同样的贷款期限，贷到的款更多，只要稍多一点首付，自己可以负担起更贵的房子了。
同时，神奇的美联储通过股市暴涨，还给一些幸运儿送来了惊喜的首付款。接连出台的货币政策，使得大量资金流入股市，在年初4次熔断之后，不仅一个月之内实现绝地反弹，而且很快就跑过了站。2020年全年，道琼斯指数上涨7.25%，标普500指数上涨16.26%，纳斯达克指数更是疯涨43.64%，创下11年来的涨幅纪录。股市获利出场后，溢出消费的最大一项就是房产。
一部分购买力，还来源于疫情催发的高科技行业，苹果、谷歌、Facebook，还有网络视频点播公司Nexflix、视频交流软件Zoom等等这些公司因为人们在家办公学习，业绩大涨，他们不断扩招员工，对社会购买力的贡献功不可没。
就这样，从去年7月疫情稍微缓解开始，被疫情耽误的购房者迫不及待地带上口罩开车出门，汇成了浩浩荡荡的看房大军。
现金上阵，低息贷款沦为涨价风向标
到了9月，房产经纪人们忙得连饭都来不及吃。Doris是Keller Williams Realty公司橙县(分公司)的一位房产经纪人，她跟我分享了过去几个月见证的各种“奇迹”：她代卖的一套100万美金的二手房，创出挂牌3天，9个意向，7天成交，买家加价3%，全款一次付清的历史纪录。她帮客户抢到的另一套二手房则是2天10个意向，吓得房主第二天就关门谢客，最后她的客户果断砸出全款，才惊险拿下。
全款付清的购房方式，在美国各大二手房产市场迅速成为一股势不可挡的趋势，低息贷款完全成了一个抢房的信号，而失去了原本的意义。
2020年8月开始，二手房交易量以同比10%以上速度递增，9月、10月更是以20%的速度递增。往年12月因为长假交易清淡，而2020年，人们在圣诞节前，争分夺秒地抢走了大部分刚刚挂牌的房源。
新房发售现场更是气氛紧张。洛杉矶附近的一个寂静的小城市奇诺岗，曾有一个别墅项目，虽然第一期只放出4套房源(美国开发商的楼盘，一般是每期只开几套，一个楼盘分几十期，慢慢放出房源)。工作人员周六来开门时，却仿佛看到了上海老大房月饼店——购房者带着口罩，排起了几十人的长龙。
年初因疫情停工减产的建筑商从8月开始，赶紧大马力恢复生产，但是门口的长队还是很难消化。
在线办公，冷清地区炙手可热
居家办公和学习，成为美国人换大房子的直接动力——试想2-3个孩子的家庭，神兽们热火朝天地各自上网课，父母和同事们开zoom会议……书房是肯定不够，双层床的卧房也容纳不了两个孩子同时上网课，必须一人一个空间，疫情不停，吵闹不休，所以，在家办公，必须得换大房子。经过几个月的在家办公的磨合，还有多家互联网公司宣称，疫情结束后，将会永久性让大部分员工在家办公。
美国的税法也一直鼓励创业者在家办公：使用书房作为家庭办公室，按所占面积比例，可以将房贷利息、房产税、水电费、保险等一系列费用，用于抵扣个税。
人口密度大的大城市居民，因为可以在家工作，为了躲避疫情，索性去郊区找住宅密度低、面积更大、单价更便宜的房子。大城市附近的独栋别墅社区，这一年成为最被热捧的房产。
整个2020年下半年，住在郊区别墅的我们，见证了各种搬家的集装箱车，不停地送来各种新邻居，这些新邻居多半是租客。因为房源太少，偶尔有房屋拿出来卖，门口“出售”的标牌平均10天，就会换上“已售”。
人们和公司的距离得到彻底释放后，连以往偏远冷清的中部的房产也被带动了起来——印第安纳波利斯、堪萨斯城、博伊西、克利夫兰、辛辛那提、孟菲斯和匹兹堡这样的小型都市，与一年前相比，房价至少上涨了10%，热度破天荒地超过了沿海大城市。
新房房源少，二手房增速萎缩
2020年之前，因为房源不足的问题日渐严重，美国住宅早已连续好几年以3%-4%的幅度增长。
美国25-35岁的人口有近5000万，这些年轻人购买第一套住房是刚需；结婚之后，要么不生，要么一口气生三四个孩子，家庭人口爆炸，换房就箭在弦上；作为移民国家，每年有100万新移民抵达美国，即便偷渡客，只要有个人报税号，也可以贷款买房；同时，爱搬家的美国人平均5年换一个地方居住，购房的需求是常态。
与这些刚需形成反差的是，无论是新房还是二手房，供应一直跟不上节奏。
蓝领劳动力是最大的短板，10年前房产泡沫破灭，大批熟练的工人流失；大麻泛滥，年轻工人入职药检常常通不过；越来越严格的移民执法，偷渡的墨西哥裔工人不敢来工地应聘……
土地审批也耗时耗力，地方官员迫于选民加压，制定的安全设计标准越来越高，新建房单元数控制更严格，为的是让现有居民的房屋增值，并且通过房价筛选邻居，这些漫长而严格的各级审批程序，让新房供应量虽然每年有增长，但是在房屋交易总量中，占比不到1/5。
二手是美国房屋交易的主要来源，但房源却在萎缩， 统计数据显示，2010年美国业主房屋的持有时间一般为8年，但现在却是13年，特别是战后婴儿潮出生的老年人，随着年纪增加，越来越懒得折腾，卖出的房屋越来越少。
十多年前的次贷危机也导致近500万套二手房从二手市场消失——这些房屋因无法还贷而被银行收回，止赎房被多被打包出售给大型投资机构，统一投放租赁，退出销售市场，这500万套住宅，几乎相当于美国全年的二手房交易量，二手房供应量因此又瘦身一圈。
房价越是上涨，像John那样的屋主越舍不得卖房，加上2020年，房屋成交速度同比提升了一倍(见表3)，库存很快被耗尽。到2020年12月，美国二手房住宅库存总量仅为107万套，比11月下降16.4%，比一年前下降23%，只有1.9个月供应量，达到历史最低水平。
表3,2020年与2019年相比，房屋成交速度提升了一倍
房产刚刚起泡，下调拐点主要看美联储
无论怎样的供求不平衡，在美国社会停摆，上百万人失业的疫情下，房产交易的疯狂上涨，加上10年前次贷危机的伤痛，房产泡沫的担忧一直在拷问着各方。
去年《福布斯》报道了一个重要的信号：2020年6月，美国已经有290万人申请了贷款延期，贷款总价值达到5840亿美元。
但这本杂志认为，这暂时并不会引发房产萧条。与十年前次贷危机不同的是，当时房价暴跌，房主所欠银行贷款，房子卖掉都不够换贷款；而如今美国楼市处于市场上升期，房子的市场价值远远高于贷款总额。如果一个房主疫情期间失去工作，他可以很快卖掉房子，获得一大笔现金，先解决财务危机，然后去买一个便宜点的房子，或者去租房解决困境，而不必像10多年前那样被银行把房子拿走，连首付也亏进去，净身出户。
事实也是如此，次贷危机之后，美国银行放贷要谨慎得多，综合水电账单、信用卡、还款纪录等各方面的个人信用分要求大大提高；并且，大多数商业贷款首付要求至少两成，基本杜绝了0首付；首付少于两成、三成的，还必须购买贷款保险，这让银行的风险大大减小，十年前的大崩盘目前看来不太可能。
但房产周期还有的，这次热潮什么时候回落，主要还得看美联储。有专家观察到，过去20年间，美联储每一轮降息，都会间接带来美国房地产市场的短期繁荣，这个短周期一般在3-5年，降息不停，房产不会回落。而美联储保持零利率预计将到2023年底之前，由此可见，被疫情催生的美国房产狂潮，可能还会有两年左右的余温。
值得一提的是，虽然房产泡沫暂时无忧，但这次的房产热潮，对在疫情中失业或减薪的美国人来说，却不是好消息，因为价格上涨完全抵消了降息带来的好处，总价升高，让房屋的首付额变得更高，美联储的计划让他们更加买不起房。
(作者王锐为美国南加州华人)
