“现在卖房的业主看市场好，挂牌时只看上一套成交的总价，不看成交均价。最近有同事卖万柳附近的小户型，单价达到27万元/平方米。这个单价，放在全国来看，都可以排名前几。但由于面积不到30平方米，加上税费、中介费，总价不到1000万元。因此，即便单价接近30万元，还是被客户立刻抢走。现在没有1000万元打底，我们作为中介，都不好帮忙抢房。”崔浩指出。
业主只看成交总价
“从2020年4月开始，中关村、德胜、金融街、月坛等几个顶级片区学区房成交量一直很大，价格一直在涨。单价便宜的小户型卖光后，新上的房源面积虽小、但总价不调低，从而抬高了学区房的单价。目前，海淀区、德胜挂牌的学区房小户型基本在850万元左右，面积在30平方米至45平方米之间，相比2020年初，最低‘占位费’高了150万元左右。”崔浩说。
“目前，北京的小户型学区房都不能用单价来衡量。”崔浩指出，“刚需人士买学区房，只能看当前的总价能不能接受。如果运气好，正好有面积大一点的房子出售，单价可以控制在市场价以内。如果运气不好，正好赶上面积特别小的房子，单价接近30万元都很常见。”
据崔浩介绍，2021年1月，他所负责的中关村三小片区小户型成交价都在850万元/套左右，而2020年1月，700万元左右就可以买到中关村三小附近的学区房。
从片区角度看，海淀学区房价格的涨幅普遍高于西城学区房。“西城区2020年下半年才实行学区房新政，新入市的学区房购房者对新政后的西城区学区房持一定观望态势。相比之下，海淀区实行学区房新政的时间比较早，学区房稳定性相对较高。因此，海淀区目前的热度超过西城区，涨幅也较为领先。”多个学区房中介人士对中国证券报记者表示。
成交速度快
据位于金融街片区的中介人士王华(化名)介绍，受涨价及前期成交量放大等因素影响，小户型学区房成交速度非常快，有的房子从挂牌展示到成交，时间仅10天左右。且成交之前，没有任何降价记录。
“按照公司规定，如果成交价和挂牌价之间价格差别大于3%，房屋维护人和出售人的业绩就会受到很大影响。因此，很多房屋中介维护人在促成二手房成交前，都会帮助业主一再调整挂牌价。学区房就不存在这类问题，甚至有的业主看市场好一再上调价格。”王华强调。
此外，多位中介人士向中国证券报记者透露，目前降价的学区房有很多是年代久远的平房。“这类房子是名副其实的‘老破小’，但是也是学区房。说实话，很多房子买了以后确实不能自住，但孩子能上对应的学区。”
中原地产首席分析师张大伟表示，受疫情影响，一线城市学区房需求明显上升，这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。大量的出国读书人群回流，也增加了市场需求。相比之下，北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的，由于之前阴跌了三年多，所以反弹起来会很快。
“每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前，一线城市的顶级学区房向来是稀缺资源。一线城市人口多并且人口持续流入，学区房需求大。尽管供应在增加，但缺口仍大。因此，学区房流动性强，易出手，成为很多投资者的首选。”多位地产观察人士对中国证券报记者表示。
普通二手房价格波动小
中国证券报记者观察到，除了学区房外，2021年以来，北京地区二手住宅并没有出现明显的价格波动，这让很多换房者产生较大困扰。
“有些客户本来打算先把在住的房子卖掉，再去订学区房。但看最近学区房价格一直在跳涨，而自己的房子卖不出去，就换了一种思路：遇到总价合适的学区房，先加几万元抢下来，用价格换周期，再回去慢慢卖房。这类客户多了，学区房价格也自然会涨。”王华对中国证券报记者表示。
不过，张大伟却指出，北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，市场不太可能出现“高温”。从调控政策角度看，2021年以来，北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热。当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。
北京市住建委日前表示，将按照“全市统筹、因区施策”原则，逐步完善各区域调控长效机制，合理设定调控目标，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。今年将严查资金违规流入房地产市场和中介炒房，严查投机炒作。
北京房地产中介行业协会表示，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。
中国证券报记者观察到，为了落实上述调控，目前各大中介官方网站、APP已经不再显示成交情况。“如果要看近期成交价，可以就近去门店或者询问经纪人。”多位中介人士对中国证券报记者表示。
