“房地产行业持续了20年大牛市肯定会面临调整，城镇化率增速放缓、人口老龄化等问题都会影响房地产行业。”中泰证券首席经济学家李迅雷8月12日在观点地产网主办的2020博鳌房地产论坛上表示。
他用“分化”分别概括全球经济、中国经济、居民收入、产业发展和房地产市场。从居民收入来说，他分析，如果用深圳居民收入与深圳房价来比较，深圳房价显得高得离谱。但实际上，深圳、北京等一线或杭州等准一线城市的购房者主要是以外地人为主，这是维持中国目前房价奇特现象的主要原因。
中泰证券首席经济学家李迅雷
在区域和市场分化中，“未来的机会还是在于结构性。”李迅雷直言。他提出三条线：粤港澳大湾区、杭州湾湾区和长江经济带。原因在于行业集中度提高，人口集中度提高，产业集中度提高都集中在人口净流入量大的地方。过去人口从西往东流，现在人口从北往南流，说明机会在长江以南地区，在长三角、珠三角。例如，去年人口流入最多的是浙江省和广东省，今年房价上涨幅度最大的是深圳、杭州、宁波等地。
从房地产行业本身来看，也存在“分化”。李迅雷分析，房地产企业间会存在分化，前10强或前100强企业的市场份额占比会越来越大；房地产市场也存在分化，中国房地产行业进入成熟阶段，改善性需求，投资、投机需求依然非常大，如同中国A股市场，每天交易的股票都是高市盈率的公司，房地产市场豪宅价格、热门地区房价均在上涨，热门地区房地产交易量仍然非常活跃。
李迅雷指出，今后中国是大城市化过程，而非城镇化过程。对于房地产市场而言，机会即存在于这样的分化里。
