中新经纬客户端9月10日电 (薛宇飞)9月9日，一份建业集团请求政府部门帮扶救援的文件在网上传出，文件称，受汛情、疫情影响，建业直接经济损失、经营性损失、运营性损失等各类经济损失逾50亿元人民币。在地产行业，某知名企业出现问题后向政府呼救的声音犹在耳畔，因此该份文件一经流出，旋即引发关注。
当日，建业集团迅速回应，证实向政府提交了求助报告，但否认主动对外发布。9日深夜，建业又邀请中新经纬客户端等媒体召开沟通会，就水灾、疫情对公司的影响，建业当前销售业绩、盈利、负债、现金流等情况进行说明。
文旅项目受灾严重
这份名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，提交给政府部门的时间是8月中旬，列举了建业遭受的直接、间接损失超50亿元。
报告称，初步统计，今年7月20日的水灾，造成建业直接损失达5.5亿元；如果疫情持续到年底，经营性损失将达到8亿元；地产项目停业、半停业，商场、酒店、文旅项目停业，运营性损失将达到3亿元；7月20日以来，销售出现断崖式下降，销售及回款较原计减少近30亿元；多处工地出现停工现象，仅郑州二七区樱桃沟足球小镇项目，由于道路冲断，复建无期，6亿元的投资及9亿元的建设用地成为15亿元的无效资产。
沟通会上，建业集团执行总裁王俊再次强调，提交该份报告，是基于河南省“万人助万企”活动正在全省范围内展开，帮助企业解决生产经营中遇到的困难和问题的大背景，在水灾和新冠疫情双重叠加的时期，公司向政府递交了报告。他说：“建业旗下多个项目和业态都受到了不同程度的影响，尤其是一些文旅项目，如只有河南、电影小镇、足球小镇等都分布于郑州，受灾情况比较严重。”
王俊特别提到了郑州二七区樱桃沟足球小镇，这个投资15亿元的项目，整个设施和道路都被完全冲毁，项目想要恢复到正常经营，只能重建。“只有河南·戏剧幻城”是建业斥资60亿元打造的项目，在6月5号开业就成为河南省内的网红打卡点，但项目运营45天后，遭遇了水灾、疫情的双重冲击。他直言，文旅业态的停滞给建业的经营造成了比较大的影响和挑战。
此外，建业大约每月会有9000多套房源竣工交付，受灾情影响，这部分房源的交付出现延期。他说，不光说是延期交付赔偿的问题，还可能会涉及到群诉，“这些(可能)都属于不可抗力，至少是企业单方面比较难以克服的。这会影响我们的品牌形象，也很可能对新的销售造成进一步冲击。”
建业地产并未披露7月份销售数据，但根据6月及8月的数据计算，7月的销售额只有23.22亿元，大幅低于月均表现。8月，建业实现合同销售52.55亿元，同比持平。
最终损失如何？
超过50亿元的损失是建业初步统计的数据，最终会产生多少损失？上述报告提交政府部门后，又达到怎样的效果？
王俊说：“不能说我们是在夸大损失，因为在当时情况下，确实是我们所有损失的一个统计。有一些损失，例如足球小镇，如果桥修好了，土地还在那里，可以重新开发、开业，还能变现，并不是说土地就没有价值了。”
至于销售及回款的减少，王俊称，销售困难是暂时的，也没有造就永久性损失，房子仍能继续出售。5.5亿元的直接损失，其中大部分也都与保险公司取得联系，陆陆续续在进行赔付。
8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》。建业称，这十条措施中，七条都曾在公司的前述报告中出现，如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。
王俊介绍，十条措施出台后，河南省相关部门就调研了建业的文旅项目，包括足球小镇的复工受到政府部门的大力帮扶；税务部门也到建业进行现场办公，介绍相关税收优惠政策；9月3日，以“生生不息 老家河南”为主题的河南省文化和旅游业复工复产启动仪式，也在“只有河南·戏剧幻城”举办。
建业表示，8月，建业地产实现销售回款45.4亿元，同比持平。中原建业8月份新签约项目6个，同比增加20.0%；新签约面积59.5 万平方米，同比增加23.5%。9月4日，只有河南和电影小镇正式开园，均已恢复汛前运营状态。全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地均已复工复产。
手持现金有望回升
高周转的房地产公司，就像一个高速转动的齿轮，有一个部件出现长期停摆，企业就可能面临风险。在这份报告流出之前，穆迪将建业地产的评级展望从“稳定”调整至“负面”，随后，建业地产的美元债出现异动，股价在之后小幅回落。报告受到关注后，再次诱发了股价及相关美元债下跌，建业地产9月9日的股价下跌超5%，总市值跌破50亿港元。
水灾、疫情出现之前，建业地产的资金就有下滑趋势。建业地产2021年中报显示，截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为164.80亿元，其中，现金及现金等价物约为108.72亿元，较2020年底的226.19亿元下降超50%。
对于上半年的现金及现金等价物为何大幅下降，王俊解释称，受疫情影响，建业地产在2020年上半年的土地支出较少，而今年上半年则花费85亿元购买土地，这成为现金流负增长的原因之一。另外，在6月，公司实现合同销售额约95亿元，占到上半年销售额的30%，但这部分销售回款有滞后性，也导致现金总额减少。
他还强调，随着水灾、疫情相继过去，建业地产的销售回款在8月、9月都有所增加，预计到9月底，公司非受限制性现金及现金等价物有望达到150亿元。
受现金及现金等价物、受限制银行存款的减少的影响，建业地产今年上半年的净负债比率达到92.6%，较2020年底的13.6%大增79个百分点。“三道红线”监管要求的另外两个指标上，现金短债比为1.93，剔除预收账款的资产负债率为87.2%，后者超过70%的红线要求，踩中一条红线。
王俊称，截至2021年6月30日，建业地产有息负债余额282.93亿元，较2020年末下降9.6%。公司会继续降低负债，预计有息负债规模在下半年会再减少30亿元，到年底将净负债比率降至50%左右。
销售增长再陷停滞
规模与负债，一直是企业需要认真平衡的关系，当建业意图降低负债时，追求规模的脚步也就慢了下来。
2016年，以郑州市为代表的河南多个地市房价出现跳涨，房地产市场一片火热，借此，重仓河南的建业地产一改过去两年低迷的增长态势，当年实现物业合同销售额200亿元。到2019年，建业的合同销售额就突破千亿元关口。
但这样的高增长在2020年戛然而止。2020年，建业地产取得物业合同销售总额1026.42亿元，同比仅增加1.5%，其中，重资产项目的销售额为683.39亿元，同比减少4.8%。通俗地讲，建业地产重资产项目销售额指的是销售房屋的业绩。
即使没有水灾、疫情的影响，截至2021年上半年，建业地产实现重资产合同销售金额310.53亿元，同比仅增长3.5%。在水灾和疫情反复的冲击下，7、8月份的数据更不理想，1-8月共实现合同销售额386.30亿元。
今年初，建业地产曾将公司2021年的合约销售目标定在1200亿元，其中重资产是800亿元，轻资产是400亿元。但受水灾、疫情及行业变化的影响，建业地产主动将全年销售目标由800亿元下调至700亿元。照此计算，8个月的时间，建业完成了调整后全年目标的约55.19%。
9日深夜的沟通会上，王俊表示，非常有信心能够完成全年700亿的合同销售目标。不过这意味着，即便是实现700亿元目标，也与2020年的683.39亿元几乎持平，增长再陷停滞。
盈利也是建业的必答题。截至2021年上半年，建业地产的毛利率为17.9%，较2020年同期的23.7%下降了5.8个百分点；净利率为5.0%，较2020年同期的6.0%下跌1.0个百分点。据克而瑞研究中心数据，2020年66家行业典型上市房企的毛利率、净利率的中位数分别约为24.3%、10%。建业地产在这两个指标上的表现均不及行业。
实际上，建业地产的毛利率、净利率走低已经延续了三年。据Wind数据显示，2018-2020年，建业地产的毛利率分别为34.44%、26.02%、19.85%，净利润率分别为9.54%、7.85%、4.85%。
王俊认为，首先，房地产行业利润下滑是一个趋势，是所有行业都必须经历的一个阶段；其次，由于商品房销售采取预售制，之前销售出去的房源，要等到交付给业主后才能确认收入，因为过去几年建业发展较快，销售成本增长快，就出现了规模扩张越快、利润越下滑的现象。随着建业地产的增速趋于平衡，利润率或将回升；最后，随着前几年投资的文旅项目相继面市，且这部分毛利较高，再加上企业精细化管理以及旗下筑友智造规模效应的显现，都会有助于利润改善。(中新经纬APP)
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