万事俱备，只待鸣枪开跑。5月24日起，盐港REIT、首钢绿能等首批公募REITs启动询价。从前期路演和线上直播效果来看，机构投资者表现出了极大的兴趣。
据多位人士透露，5月20日银保监会召开了关于保险资金投资公募REITs相关会议，对险资投资公募REITs提了几点意见，意味着险资机构可投公募REITs产品“白名单”分类基本就绪，能打通险资参与公募基础设施REITs的重要一环。
“原则上纳入不动产投资管理口径。”某业内人士透露，具体意见有比如管理机构有相关投资资质，备优秀的资产负债管理能力；管理人需满足不动产投资类的管理人要求；须纳入不动产资产监管比例。此外，还需定期报告公募REITs投资情况等。
险资投资者白名单已打开
300亿元的基础设施REITs发行进入冲刺阶段。5月20日，银保监会召开了关于保险资金投资公募REITs相关会议，对险资投资公募REITs提了意见。
据业内人士透露，此前由于公募REITs自身所带产品性质，部分机构投资者将其纳入投资范围可能存在客观障碍。为进一步培育形成专业投资群体，关于险资机构可投公募REITs产品“白名单”分类于5月20日准备就绪。
“原则上纳入不动产投资管理口径”，该人士透露，具体意见有：(1)保险公司需具备不动产投资管理能力，保险资管公司需具备债权投资计划产品管理能力；(2)资产负债管理能力评估得分条件(直投80分以上；委托投资60分以上)；(3)管理人满足不动产投资类的管理人的要求；(4)纳入不动产类资产监管比例；(5)需定期向监管报告投资REITs的情况。
但值得注意的是，目前银保监会尚未有具体发文。
就“纳入不动产类资产监管比例”来讲，目前规定如下：
投资不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。账面余额不包括保险公司购置的自用性不动产。保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。保险集团(控股)公司及其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划(产品)发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。
各方投资者踊跃参与
据公募REITs的路演情况来看，机构反馈结果超预期：一是大家对产品的认识超预期；二是大家的申购热情超预期。“机构投资者首要关注的是底层项目的质地，提问都非常内行。” 一位公募REITs渠道经理表示。
从保险机构来看，此前大多保险机构在不动产方面的投资并不多。随着险资机构可投公募REITs产品“白名单”分类就绪，基本打通了险资参与公募基础设施REITs的重要一环。
业内人士表示，此后如能投资公募REITs，有利于资产分散化投资。“选在5月20日开放公募REITs险资白名单，也是对险资和公募REITs产品的一种祝福，希望以后的合作也能甜甜蜜蜜。”
对于公募FOF产品，业内人士也提到，在投资公募REITs上，目前没有制度性障碍。只是从执行层面来看，与FOF基金管理人的认识程度有关。
整体来看，包括银行理财、保险机构等机构投资者，对首批公募基础设施REITs的认购需求相当旺盛，更有相关机构投资者备案特定产品，有意参与此次认购。
以蛇口产园为例，其获得专业机构投资者的踊跃参与，在原计划外部战略配售(不含原始权益人认购部分)预留30%额度情况下，还获得了近3倍超额认购。从博时基金了解到，基于REITs长远运作和发展、各参与方通过友好协商确定了最终参与机构和战略配售额度。目前招商蛇口产业园REITs已完成全部战投协议签署，最终锁定10余家保险资金、大型央企投资机构、券商自营等机构作为战略投资者。
战略配售投资者蛰伏已久
战略配售将在首批公募基础设施REITs的发行中占据主导力量。
根据安排，广州广河、普洛斯、首创水务、浙江杭徽战略配售占比七成以上，其初始战略配售发售份额分别为5.53亿份、10.8亿份、3.8亿份、3.71亿份；蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT、东吴苏园初始战略配售发售数量占比总额的六成；即使张江REIT的战略投资者比例略少，其初始战略配售发售份额2.77亿份，也达到基金份额发售总量的 55.33%。
从投资角度讲，东吴基金认为，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使得投资者有望获得相对稳定的投资收益。“整体来看，这非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。”
“对于投资人来说，丰富了资产配置的选择。”富国基金还表示，放眼全球，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品，目前全球已有40余个国家和地区创立了REITs市场。REITs不仅能够打通实体资产与金融市场间的投融资路径，投资特性也使得其成为投资组合中重要的配置品种。
