2020年，闽系房企中骏集团合同销售额终于站上千亿。然而，千亿元销售额中权益销售金额占比仅达六成，排在房企权益销售榜第45位
《投资时报》研究员 吕贡
近年来，闽系房企多以加杠杆、高运转的方式在行业内迅速崛起，甚至被贴上“激进”的标签。
然而作为闽系房企一员，中骏集团控股有限公司（01966.HK，下称中骏集团），多年来却缓步慢走，直至2017年才提出千亿目标“三步走”战略，即2018年至2020年分别达成500亿元、800亿元和过千亿元的销售目标。
如今，中骏集团虽已达成千亿销售额目标，但近年来一路攀升的债务规模，也加大了该公司的偿债压力。
此外，《投资时报》研究员注意到，在中骏集团超千亿元的合同销售金额中，权益销售金额仅占到六成，排在克而瑞房企权益销售榜第45位。
且中骏集团自2010年2月在香港联交所主板挂牌上市至今，已过去10多年，但其公司市值却始终徘徊在百亿港元左右。截至2021年4月19日，该公司市值仅有151亿港元。
针对该公司超千亿元销售规模是否存在成色不足及高额负债压力等问题，《投资时报》研究员日前向中骏集团电邮沟通提纲，但截至发稿尚未收到公司回复。
权益销售额仅占六成
作为闽系房企，起家于1987年福建泉州中骏集团，前30年发展一直不温不火。据财报数据披露，截至2016年，其合同销售金额仅有235.24亿元。
直至2017年，中骏集团才开始强调规模化发展。该公司董事局主席黄朝阳就此提出一了千亿目标“三步走”战略，即2018年至2020年分别达成500亿元、800亿元和过千亿元的销售额目标。
日前，中骏集团披露2020年度业绩公告。数据显示，2020全年该公司营收净利均实现双增。其中，营业收入较上一年同期增长52.4%，达到325.73亿元；归母净利润则同比增长8.4%至38.03亿元。
值得一提的是，中骏集团2020全年合同销售额创历史新高，达到1015.37亿元，该公司因此正式跨入“千亿房企俱乐部”。这也是中骏集团自2013年合同销售额首次突破百亿元之后，时隔7年终突破千亿元大关。
然而，销售额站上千亿是否就处于安全地带？
据克而瑞数据显示，在中骏集团超千亿元的合同销售金额中，权益销售金额仅占到六成，为674.7亿元，排在房企销售榜第45位，占比远不及与该公司处于同一梯队的越秀地产（91.57%）、金辉集团（80.86%）、时代中国（93.89%）等房企。并且，从土储方面来看，中骏集团同年度的权益土地面积仅有2566万平方米，仅占总土地储备的68.10%。
对于上述情况，《投资时报》研究员进一步梳理该公司财报发现，近年来，中骏集团销售长期依赖于合营公司及联营公司。自2018年以来，该公司接近半数的销售额均来源于合营及联营企业，与其他房企相比，这比重相对过高。
此外，由于限价政策影响，中骏集团近年来的平均物业售价出现“两连降”，即从2018年的每平米16143元一路降至2019年的每平米11143元、2020年的每平米9712元。2019年和2020年的同比降幅分别为30.97%和12.84%。短短两年间，降幅达到了四成。或受此影响，中骏集团2020年的毛利率水平也由上一年度的27.6%降至24.1%。
中骏集团2018年2020年平均物业售价以及毛利率变化情况
数据来源：公司财报
质量问题频出
在负债方面，《投资时报》研究员注意到，2017年以前，该中骏集团总负债一直控制在400亿元以下，时至2016年也仅达到387.63亿元。然而，自2017年后至2020年，该公司的负债总额分别高至496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元，增长迅猛。
不过，中骏集团资产负债率却在下降。2020年，该公司剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率则降至59.2%，现金短债比为1.3，均符合房企新规“三道红线”的标准，转为绿档。
对于上述情况，《投资时报》研究员进一步查阅资料发现，中骏集团2015年2020年公司少数股东权益以及占所有者权益的比重总体均处于增长态势。其中，少数股东权益分别为34.71亿元、27.64亿元、34亿元、59.57亿元、127.07亿元和181.54亿元，短短五年时间增长146.83亿元；而占所有者权益的比例也由2015年的29.93%一路升至2020年的46.37%，接近五成。
然而，中骏集团同时期少数股东获得的回报却并不理想。据财报数据披露，该公司2015年2020年少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元、4.78亿元和6.42亿元，占该公司净利润的比例分别为25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。
还需要注意的是，过快的扩张亦使得中骏集团的房屋质量问题频出。
据不完全统计，中骏集团近几年出现较多严重的房屋质量事件。如南昌中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌、天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷；又如深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。北京中骏四季家园也有业主投诉项目存在窗户松动、墙面开裂等质量问题。
此外，有业内人士分析认为，随着越来越多的年轻人涌向中心城市，三四线以及更低线城市的房价或将持续承压。而据安信证券2020年12月发表的一份研究报告显示，中骏集团2020年仍有超五成比重的土储集中在三四线城市，这对于该公司未来的发展或将构成又一大隐患。
