一道教育新政，让上海学区房向买方市场倾斜。
中证君从多名中介处了解到，近一周以来，上海学区房市场情绪有所降温，客户明显变少，带看量和成交量均下滑，但挂牌价整体没有变化。
业内人士认为，新政未来可能有效降低部分区域学区房过热的情况，但不大可能出现猛跌的现象，而是会慢慢走向价值回归。
买卖方进入博弈阶段
3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据新政，上海的所有重点高中都要拿出一大部分招生名额，按照各区的中考人数比例，分配到各区。通俗一点来说，再“菜”的初中，只要成绩好，就有机会上好高中。
受此消息影响，网传上海知名双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。
中证君搜索发现，新政后梅园小区的确有个别房源降价。例如梅园三街坊一套50.58平方米的2室1厅房，于去年11月30日挂牌。新政发布后，链家、太平洋房屋纷纷修改房源报价，从新政前(3月12日)的840万最终降至800万，幅度近5%。若是从3月初最高点的900万元计算，降幅超10%。
负责梅园二街坊一套33.63平方米房源(1室1厅，单价为21.35万/平)的中介王雪(化名)告诉中证君，该房源之前挂牌价为725万元，新政出台后业主降价7万元至718万元，小区类似户型年前成交都是在740万-750万元。数据显示，该房源于2月4日挂牌，近7日该房源共带看4次(总带看16次)，目前已有两人出价。
不过，降价或许只是个别现象。“新政以来，梅园学区房暂时还没有出现价格整体下降的情况。”王雪说。
一名负责浦东片区的中介李磊(化名)亦告诉中证君，“我这边的学区房挂牌价没有太大变化，也没怎么降价，就是不涨了。过完年后基本上就没有客户来看学区房了，现在更少，没有什么人买，大家都是买涨不买跌，以后炒作学区房肯定不香了！”
另一大学区房聚集地徐汇区的情况也大致相同。徐汇区一房地产中介负责人张璇称，目前她负责的学区房挂牌价没有变化，但明显客户少了，都是房东来咨询新政的影响有多大，“房东一般要等到没啥客户看房子，自己急了，才会愿意降价。”
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“价格没有变化是因为市场成交不多，已经挂牌出来的业主可能也不急着卖，现在买方和卖方处于博弈阶段。不过，市场对于学区房预期已经下降，接下来学区房应该会进入回归本身应有价值的过程。”
告别“疯涨”回归理性
2020年是上海学区房涨幅较大的一年，热度爆棚。
易居研究院挑选了上海大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域块进行分析。数据显示，2019年这三个区域的价格比较稳定。而到了2020年，尤其是二季度开始，这三个区域的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。
根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米。易居研究院表示，此类房涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格下跌，则容易给购房者带来各类风险。
2021年1月，上海学区房市场热度依旧不减。中证君此前了解到，1月中下旬，上海多个区域的学区房已经触达天价。例如，去年12月中旬，徐汇区某小区成交一套30来平方米的双学区房，价格410万元。2021年1月，同一区域同样面积的房子，价格又涨了80多万元，房东挂牌505万元，最后498万元成交，一月之间涨幅超过20%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，新政出台后有助于在一定程度上弱化学区房的属性、遏制学区房的热度，或带来格局上的变化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，此次上海教改新政，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进过热的小学和初中学区房降温，从而促进上海房地产市场平稳健康发展。
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