集中度持续提升。
收并购事项活跃的物业管理行业在2021年开年不久即陆续迎来不少收并购事项。
2月25日晚间，碧桂园服务（6098.HK）和蓝光嘉宝服务集团（2606.HK）双双发布公告称，在23日，双方已订立谅解备忘录，有关碧桂园服务可能收购蓝光嘉宝共约64.62%股权，价格为每股H股人民币42.1105元。按此计算，总收购额预计约在48.5亿元。
蓝光方面还在公告中表示，自谅解备忘录之日起至3月31日，潜在买方有权就可能交易享有排他性。
目前主流物业管理公司陆续完成进入资本市场，但该领域的市场集中度实际上依然分散，收并购便成为此后发展的必然。
碧桂园服务在近些年间的收并购事项也很丰富，在最近一次财报中，公司方面还表示，一直密切关注市场上的收并购机会，并谨慎评估每项标的与公司现有业务的吻合度和发展盈利空间。收并购有助于加深与现有项目的协同性并达到区域和业态互补的效果。
在行业人士看来，此番动作则更有进一步行业意义。国盛证券指出，此前行业间收购多为上市公司对非上市标的，本次收并购是物管行业首次出现上市公司之间的并购事件，行业跑马圈地进一步加速。
申万宏源证券则指出，这标志着物管行业的二次整合开启，行业集中度有望加速提升，而强者恒强的现象或进一步加剧。
受此消息影响，26日开盘截至发稿，蓝光嘉宝服务的股价持续上行，当日最大涨幅一度触及22.85%。
查阅碧桂园服务的财报可见，公司近些年来在持续寻求通过收并购的方式进行业务地域覆盖和服务范畴扩张的机会。
碧桂园服务2020年中报显示，截至当年6月30日，公司的“物业管理服务”项下收入来源中，由碧桂园集团开发的物业收入占比72.1%，由独立第三方物业开发商开发的物业占比27.9%；而在前一年同期，碧桂园集团所占收入比重还是78.1%。
从收费管理面积来看，期内增加约102.7百万平方米至约319.5百万平方米，其中独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约93.5%。
公告显示，第三方开发商物管面积近乎翻番的背后，是集团在继续强化市场拓展行动、寻找优质业务标的，涵盖住宅、商业、公建及城市服务等多元化业态。
（图为碧桂园2020上半年在管物业来源比重概览，来源为公司财报）
此番对于蓝光嘉宝大部分股权的收购意向，无疑将进一步完善碧桂园服务在西南地区的地域布局。
野村东方国际证券指出，本次收购完成后，得益于蓝光嘉宝物业在中国西部地区的领先地位（据中国房地产指数系统数据，按管理面积排名，公司在四川地区市占率第一），碧桂园服务在西部地区物业管理面积的市占率将从2020年上半年的3%提升至15%。
该机构认为，与蓝光嘉宝物业合并后，碧桂园服务的第三方投标报价能力料将显著提升。2020年碧桂园服务和蓝光嘉宝物业合计从第三方取得6300万平米的管理面积，仅低于绿城服务的8600万平米，位居行业第二。
（预计碧桂园服务完成收购后的在管面积来源测算，来源：野村东方国际证券）
在物管公司之间的收并购之外，碧桂园在增值服务方面的动作也很频繁。2020年中报中，公司在对未来规划时表示，将持续构建全面的社区增值服务渠道能力与投资能力，深度挖掘及整合社区增值服务的资源。还已通过收并购获取社区传媒及社区保险领域的专业能力，相信可以充分发挥协同效应。
受益于此，在上半年内，碧桂园服务的“社区增值服务”项无论是收入增幅还是毛利率表现都尤为突出。
期内公司社区增值服务收入增加约96.2%至约602.6百万元，占总收入比约9.6%（2019年同期约8.7%）；毛利率上升3.1个百分点至约65.9%，主要由于业务规模提升带来的降本增效。
申万宏源证券认为，据中指院数据，2019年末，物业行业前十位集中度仅9.2%，对比房地产销售面积2019年同类数据为21.3%，2020年前十位集中度为22.8%，物管行业格局仍处于较分散状态。而本轮房地产周期中，供给端调控导致房地产开发行业的集中度大幅提升，由于物业管理公司和房企之间的强关联关系，物业管理行业也将获得集中度继承，因此仅从内生增长的角度来看，物业管理行业的集中度未来有望实现大幅提升。
（作者：骆轶琪 编辑：张伟贤）
