激进扩张的长租公寓，当资金链断裂之后，爆雷将成为常态。
■?本刊记者 | 孙晨
近日，蛋壳公寓破产的新闻闹得沸沸扬扬，虽然官方予以了辟谣，但蛋壳公寓本身负面缠身已是不争的事实，公司市值也是大幅缩水。然而蛋壳公寓事件仅仅只是长租公寓企业的一个缩影，频现的爆雷事件激化了租客和房东的矛盾，这提醒相关部门要及时出台相应的政策对房屋租赁企业予以强力监管，同时针对主要矛盾出台切实可行的措施。
深圳市住建局敢为人先，针对近期一系列长租公寓爆雷事件首先出台了《紧急通知》，能否缓解租客、房东的矛盾，具体又能够起到什么样的效果，相信时间会给出答案的。
千疮百孔的蛋壳公寓
11月16日，蛋壳公寓破产、跑路的新闻满天飞。随后，蛋壳公寓官微发文称公司没有破产，也不会跑路。随后两天，蛋壳公寓的股价分别暴涨75%、90%，对于蛋壳公寓股价暴涨，市场人士认为主要是受我爱我家收购传闻的影响，不过我爱我家向媒体坚定否认了这一消息。我爱我家没有接盘，暂时没有看到可以支撑蛋壳公寓股价暴涨的有利消息，本次股价暴涨更像是回光返照。
据《经理人》杂志了解，蛋壳公寓成立于2015年初，是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端品牌，于今年1月17日在纽约证券交易所正式挂牌上市，成为2020年登陆纽交所的中国第一股，股票代码“DNK”，创始人为高靖。
不过，资本市场对于蛋壳公寓并不看好，上市当天遭遇投资者用脚投票，上市即破发。观察蛋壳公寓近三年的财务数据，可以发现营收从2017年的6.57亿元暴涨至2019年的71.29亿元，但亏损金额持续扩大，归母净利润从亏损2.86亿元扩大到亏损37.84亿元。
今年以来，蛋壳公寓相继被传出拖欠员工薪资、拖欠房东租金并要求“免租”、不退租客押金等问题，也遭到了深圳、武汉等当地政府的约谈。
让蛋壳公寓雪上加霜的是，创始人高靖于6月份被立案调查，随后南方周末的文章《蛋壳公寓CEO被调查，事涉六亿国资》指出，高靖可能涉及江苏昆山市6亿元国资流失，所以被调查。蛋壳公寓发布声明予以否认，称保留诉讼权利，后续没有进展。
《经理人》杂志通过查询企查查获悉，11月，蛋壳公寓因未履行法律义务被上海市人民法院、北京市大兴区人民法院强制执行，成为被执行人，此外，蛋壳公寓还遭到多次的行政处罚。
内有创始人被立案调查、员工讨薪，外部拖欠房东房租……
一言蔽之，如今的蛋壳公寓就是千疮百孔，官方也对方表示遇到资金困难，但正在积极处理。这意味着若蛋壳公寓资金链断裂，随时会有爆雷的可能性，一个可以佐证的信息是，多地传出了蛋壳公寓租户被房东断网、遭房东驱赶、房东联系租客缴纳房租等，此外，虽然我爱我家否认了成为蛋壳公寓“接盘侠”，但可以读到的信息是，蛋壳公寓没法自救，只有靠外力才能够强行拉回来。
对于接盘者而言，需要考虑的问题是，房东还有勇气把自家的房子交给蛋壳公寓经营吗?租客还会选择相信负面缠身的蛋壳公寓吗?蛋壳公寓的商业模式行得通吗?
长租公寓连环雷
2020年，是长租公寓的水逆之年，而蛋壳公寓事件仅仅是长租公寓行业中问题的一个缩影。
据央视新闻报道，9月份，长租公寓巢客上海总部人去楼空，涉案金额达到了数十亿元，几千位房东和租客讨要房租碰壁，当地警察局受理寓意公寓疑似“爆雷”跑路一案。更早之前，杭州、深圳等地的长租公寓纷纷“爆雷”。
10月份，深圳乐居公寓捐款跑路的消息铺天盖地，不仅卷走了租客的租金，还拖欠了员工工资和部分房东的租金，其中租客还收到房东的收房通知。当租客向政府及警方寻求帮助时，得到的回复是：乐居公寓已关门歇业，处于失联状态。在乐居公寓爆雷之前，深圳小鹰公寓早已爆裂，并已登上主流社交平台的热搜榜。
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企查查数据显示，我国目前共有房屋租赁相关企业162万家，近十年相关企业年注册量呈现几何式增长，2019年新注册量达到37.5万家，同比增长33%，比十年前数据增长了777%。
上述知名长租公寓的爆雷仅仅是冰山一角。据乐居财经统计，从2017年开始，到今年8月，全国已有70家长租公寓阵亡，其中60%是在今年倒闭的。具体无法统计有多少家长租公寓已经倒下了。
从2016年开始，长租公寓作为风口不仅仅吸引了房地产企业的布局，还吸引了大量资本，让长租公寓市场迅速完成从蓝海向红海的转变，而为了抢占更多的市场份额，长租公寓企业采取了“高收底租”模式。简单而言，就是给房东较高的价格获取房屋经营权，然后又以较低的价格租给租客，但长租公寓企业的本质是“二房东”，原本应采取的模式是“低收高租”，才能持续经营下去。
而采取“高收底租”模式的长租公寓必将亏损，但亏损也没有关系，只要扩大市场，就能获得融资，烧投资机构的钱就好了，不过当投资机构不再投钱，或者资本向头部企业集中时，不被青睐的长租公寓就面临着资金链断裂的风险。
这些爆雷的长租公寓采取的措施是，向租客承诺，若一次性缴纳一年的租金可以减免1个月房租或免收一年管理费用，而长租公寓收了大量租客的房租之后，卷款跑路已经是唯一的出路了。
长租公寓的爆雷，对于租客和房东的影响是最大的。租客认为租房是一种刚需，再加上缴纳半年以上的租金可以享受优惠，所以一次性支付较多的费用，但是随着长租公寓跑路，租客面临着无房可住和讨要房租无果的结局。
而房东把房子交给长租公寓经营，一方面是图更多的租房收入，一方面是减少管理、时间成本，但是当长租公寓爆雷，房东不但收不回房租，连收回房子也面临种种难题。长租公寓爆雷之后，租客和房东的矛盾激化，房东采取断电、断网等手段驱赶租客，租客选择了报警，最后由地方住房和建设局出面，协调各方利益。但不知道最终会如何发展。
出台紧急通知
随着长租公寓暴露出来的各种问题，各市监管部门出台规定，对于这些乱象进行整顿。
9月7日，住房城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》的通知，明确租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务，有这种行为的企业将被责令限期整改，没收违法资金，若没有违法资金，则处以2至10万元罚款。涉及金融违法或违法经营分别由金融监管部门和市场监督管理部门予以处罚。
11月7日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(《紧急通知》)，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营。
《紧急通知》主要内容可以概括为“十不准”，后面三条主要针对长租公寓今年以来发生的一系列问题，例如第八条不准通过“高进低出”“长收短付”方式侵害权利人合法权益，第九条不准违规采用“租金贷”，第十条不准违规驱逐承租人。
长租公寓采用“高进低出”“长收短付”等方式进行市场扩张，容易引发资金链断裂的经营风险、法律风险;禁止违规采用“租金贷”是为了防止部分房屋租赁企业以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，此外，还要求企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不允许将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
简而言之，上述条例是为了防止长租公寓企业的激进扩张引发的资金链断裂的风险和诱导租客租金贷的发生，而第十条则是为了解决长租公寓爆雷引发的连锁反应，具体内容如下：住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷;无法协商解决纠纷的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采用暴力威胁、恐吓、违规断水断电等暴力手段驱逐承租人。
在这个节点，深圳市出台的《紧急通知》的目的不言而喻，但是效果最终如何，有待时间考验。
