今年以来，一线城市持续升温的房产市场不断刺激着大众的神经。近期，随着各地房地产调控政策的陆续发布，此前“高烧不退”的楼市已有降温苗头。这一趋势，从房地产信托的募集资金规模变化也能看出些端倪。
用益信托最新数据显示，1月房地产类信托募集资金为476.67亿元，环比减少5.63%。业内人士表示，在监管趋严的背景下，房地产信托募集下滑在预料之中，后续信托资金流入房地产的速度将小幅放缓。
房地产类信托募集规模下降
信托一直是房企融资的重要渠道，不过，从最新的数据来看，房地产信托的热度正在下降。
用益信托统计数据显示，1月房地产类信托募集资金为476.67亿元，环比减少5.63%。相比于去年同期的718.18亿元，更是减少了33.6%。
数据来源：用益金融信托研究院
“从资金端来看，信托公司的高净值客户对于房地产信托的喜爱程度非常高，但在产品端，房企融资规模受限使得地产信托募集规模明显下滑。同时，去年房地产信托募集规模的年末翘尾也是其环比下调的原因之一。”沪上一位信托人士直言。
政策为行业“降温”
延续此前的火爆行情，今年以来不少重点城市的房地产市场热度持续提升。2月1日，中原地产研究中心发布数据显示，2021年1月北京楼市新建住宅网签4832套，同比上涨68%；二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。
与北京市场类似，部分重点城市市场也有所升温。2021年1月，部分重点城市二手房成交量较此前大幅上涨，价格涨幅扩大。贝壳研究院数据显示，今年1月，北京、上海、深圳、广州、大连、天津等18个城市在链家的二手房实际成交量环比增加23%，成交绝对水平处在2019年以来新高。
在此背景下，多项政策“赶来”为房地产降温：
1月22日，上海市住建委等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)正式实施。严格明确执行住房限购政策。同时，增值税征免年限也有所调整。《意见》规定将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
另外，深圳也接连打出了楼市调控组合拳：严查购房资金来源，有代持嫌疑者不予购房；打击作假行为，对作假者实施3年“禁买”；堵漏炒房者“假结婚”，夫妻无资质一方不得联名买房。
在此之前，监管机构还进一步限制了房地产企业加杠杆，对房企划定“三道红线”。有业内人士透露，房地产调控政策的威力今年已经开始显现。
用益信托分析称，受限于严监管，房地产信托募集下滑在预料之中。具体来看，房企融资规模受限，“三道红线”政策之下房地产信托产品的模式需进行升级改造，另外，监管层对房地产信托的监控和限制没有放松，房地产信托产品额度更是限制着信托公司，使其不能无序扩张相关业务。
据悉，房地产信托的严监管态势也仍在持续，去年11月监管部门还专门针对房地产信托开启一轮专项排查。“前几天信托监管工作会议还提及要压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务，这其中就包括不少房地产信托。”一位信托公司人士透露。
严监管下地产信托“难做”
在严监管的背景下，多位信托人士感慨，地产信托正面临转型、改造等难点。
“之前爆出的某些地产公司风险事件其实给不少信托公司敲响了警钟，房地产信托的集中度需要降下来，但在降低集中度的过程中有很多难点。比如优质地产公司也不能有过大额度的合作，那样会影响客户的体验，另外，从原客户腾挪的资金额度需要找新客户来做，这个过程也不容易，每家公司只能凭借自身的资源禀赋来慢慢解决。”北京一位信托公司研发部总监直言。
另外，在行业标准化、净值化转型的过程中，永续债投资和股权投资类产品成为房地产信托转型的重要模式。据用益信托统计，2021年1月投向房企永续债的集合信托产品成立44款，募集规模31.77亿元；股权投资类的产品成立182款，募集规模220.61亿元。
2020年至今房地产类信托股权投资和永续债类产品成立情况单位：万元，款
数据来源：用益金融信托研究院
沪上一位信托公司业务人员透露，相比于非标产品，永续债投资和股权投资类产品是大多数信托公司比较陌生的业务模式，需要搭建相关团队和系统来转型，成本投入较高，因此多家信托公司去年进行了增资。同时，让投资者接受这一模式也需要时间的积累。
