经济观察报 记者 老盈盈 “主要是现在额度收紧了，我们银行还有部分额度，但之前客户都提交了资料，前面有人在排队，我估计今年上半年都会这样，放款时间不确定，估计近一两个月是没希望的。”广州某股份行的个贷经理对陈玲说道。
最近半个月，陈玲在考虑购置一间学位房，在她不停看房的时候突然收到了广州地区银行收紧额度和调升房贷利率的消息。“犹如当头棒喝，孩子很快就要上小学了，真的不知道会不会被耽误，银行说会很麻烦，中介则安慰说，也不是说完全没有希望，只是放款速度慢了，以前一个月可以放款，现在可能需要延后2-3个月。”陈玲说。
让购房者措手不及是监管背后一系列的信贷管控政策和窗口指导。在易居研究院智库中心研究总监严跃看来，房贷集中度政策的目的是为了防范银行把过多资金投向房地产，本身是为了防范金融风险。
购房者措手不及
陈玲一直想在广州越秀区小北路一带给孩子物色一套学位房，2020年因为疫情的缘故，有小半年没法看房。年初的时候她还依稀记得中介说那一带学位的楼梯房大概就5万/平米左右，带学位的电梯房大概在7万/平米。
可是没想到2020年过半，越秀区小北路附近的房价一个劲儿地往上涨，带学位的楼梯房和电梯房分别涨到了6万/平米~8万/平米，而且价格8万/平米的电梯房也很难找了。
看到上涨的楼价，陈玲犹豫了。进入2021年，她又开始重新考虑购房的事宜，可是没想到，银行开始收紧额度，她不停的在银行和中介询问。股份行的个贷经理告诉她，现在提交房贷资料，需要排队，等有额度的时候才能放款。
同样感觉头疼的还有想换房的吴斌。他近期在卖房准备换一个大房子，买家已经定了，而他寻觅了好久也看中了一间新房，交了定金并用自有资金交了部分首付款，计划着卖掉房子后马上把剩下款项补上。但碰上房贷严控，买主的房贷无法放款，严重影响了吴斌买房的进度，并让他陷入了两难的局面，因为看好的新房没办法按时付款，一来要缴纳违约金，二来房子也可能被有能力交全款的人抢去了。在吴斌看来，如果买主的贷款要再等几个月，银行才能批复和发放，不确定性比较大，因为几个月后，广州的房价可能又是另外一番景象了。
经济观察报记者从广州地区的商业银行了解到，广州中小型银行的房贷额度非常紧张，很多银行放款时间不确定，甚至有的已经没有额度了。国有大行的房贷额度也较为紧张，有的大行是每个月月初几天才有额度，放款速度也没有以前那么快，但整体情况要比中小银行好一些，放款的速度预计需要2-3个月。“银行完成了年度的信贷投放指标之后，在去年四季度会把一些单子放到下一年的年初去放，所以整个1月中上旬银行放的额度较大大，有些银行可能已经放了贷款，但是有些银行可能相对来说放贷慢一点，那它就会还有一些额度，所以每家银行情况会有些不一样。”一位华南股份行广州分行的零售人士对经济观察报记者表示。
此外，部分银行广州分支机构上调了房贷利率。广州四大行的房贷利率整体涨价，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+60个基点改为LPR+79个基点。变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。当地股份行的房贷利率也在上浮，如浦发银行首套房贷利率环比上浮20BP，二套房贷利率环比上浮5BP；中信银行首套房贷利环比上浮28BP；招商银行二套房贷利率环比上浮15BP。
建行的一位个贷客户经理告诉记者，首套房贷5.2%的利率，二套房5.44%的利率也只是调整后的基础利率，在处理放款的时候还会根据贷款客户的资质再进行利率上浮调整。
利率上浮背后
“窗口指导来的比较突然。”上述华南股份行广州分行的零售人士说道，去年年底广州楼市很旺，一二手房市场其实还是有大量的房贷需求，本来想今年年初开始才投放，但是一下子积压的太多，可能导致1月大半个月的时间就把未来一两个月的额度全部用完了，现在只能放慢放款速度了。
他口中的窗口指导是“广州银行业被央行广州分行窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度”的消息。
额度管控在银行和地产人士看来是银行房贷额度受限最主要的原因。2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标。“在额度比较紧张的情况下，银行会更加挑客和择优去放贷，优质客户有两种特点，一种是风险更少，另一种是愿意出的价更高，商业银行也是按市场规律运作的。”上述华南股份行广州分行的零售人士说道。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报记者表示，广州去年房价整体上涨不多，但成交量还是不错的，也会有炒楼的人，至少也会使得信贷方面管控比较严。
广州一直以来都被视为一线城市的房价“洼地”，进入2020年下半年后，广州楼市打了一次漂亮的“翻身仗”。2020年年中深莞加码调控之后，购房者纷纷把目光投向广州这个价值洼地，购买力聚焦带动了整个广州市场的氛围的好转。广州中原研究发展部统计显示，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%；成交面积1087万平方米，同比上升27%，这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。广州新房市场累计供应113740套，同比增加50%；累计供应1175.1万平方米，同比增加46%，为近六年来新高。
“2020年广州楼市处于一个整体供求比较平衡、南沙黄埔天河CBD等局部区域回暖的态势，但是确实也出现了一些上涨的苗头，在国家统计局的70个大中城市的房价指数里面，广州的一二手房价每个月环比的涨幅或者同比涨幅相对来讲在全国是比较靠前的，也容易引起监管的注意。”广州克而瑞首席市场分析师肖文晓对经济观察报记者表示。
影响几何
“管控对楼市的影响是挺大的。房贷发放慢了，楼市成交量自然也就下来了，楼市也会降温。这就好比排队的人再多，但出口就只有那么一个，而且很小，一次性只能过一个人，速度自然就慢了。”一位贝壳找房的中介人士对经济观察报记者表示。
但这也误伤了一部分刚需购房者。工行一位个贷经理向陈玲推荐了一种信用分期替代方案。该款产品是客户将自有房产抵押给银行，银行给予专属信用卡额度，分期还款缓解资金压力。按房价评估价7成授信，最高额度是200万直接发放到信用卡上，最长可以贷8年，手续费是3%，对客户的要求是有房无贷款。
上述个贷经理还跟陈玲说了一种经营贷的方式来申请贷款。这种经营贷单户授信金额最高可达1000万元，年化贷款利率4.05%，按月付息，到期一次还本，最长循环使用十年。但是申请的话需要一年以上的广州公司的营业执照，有经营背景和详细公司流水，操作起来比信用分期的审批要难。“您要先自备一些钱，把房产买了下来，之后再提款，先后顺序的话要调一下；然后提款了之后，转几个人的账户再转回自己的账户里。你不能一放款，就马上流入房地产，这样你名下马上就会多了一套房产，银行大数据肯定是会查到的。”有银行个贷经理提醒陈玲。
“我感觉这个管控可能不会持续很长时间。”广州市房协专家委员会委员邓浩志对经济观察报表示，“因为楼市是有季节性的，一般是上半年低迷下半年好，上半年春节清明那是更低迷，成交量一般只有旺季的一半，然后金九银十、十一十二月份就是旺季，成交量就比平常可能高个50%也不奇怪，所以平摊下来银行有些月份用不完额度，有些月份不够用。根据楼市的这种特性这个政策能不能长期运作下去，我觉得是值得商榷的。”
相比起广州的紧张，记者了解到，深圳大部分银行的额度和放款速度都比较正常，抵押完大概一两周时间就能放款，有少数国有大行额度略显紧张，需要排队放款。而深圳房贷利率保持稳定没有变化，目前房贷政策普遍执行的是首套房贷利率为5年期LPR利率上浮30BP，二套房贷为5年期LPR利率上浮60BP。
（应受访者要求，陈玲、吴斌均为化名）
