近期，部分长租公寓企业违规使用“租金贷”、“高进低出、长收短付”导致资金链断裂，引发业内广泛关注。
12月12日，南京市房产局等8部门联合发布租赁监管新政，从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定。其中特别提出，对支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。
业内人士认为，南京租赁监管新政除了加强事前监管，严格行业准入门槛外，重点是加强资金监管。今年长租公寓企业“爆雷”的主要原因之一是由“高收低出”的经营模式导致，资金监管是规范和防范租赁市场的经营风险的手段，通过专用账户管理和风险保证金的设立，可以防止“高收低租”以及违规使用租金贷等不合理的行业现象，在产生租赁纠纷的情况下，优先保护租客权益。
南京8部门联合发布租赁监管新政
12月12日，南京市房产局、市发改委、市公安局、市市场监管局、市金融监管局、人行南京营管部、银保监会江苏监管局、市委网信办联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》(以下简称《通知》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
《通知》坚持问题导向，从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定，包括规范登记管理、加强开业管理、加强市场主体信息核验管理、落实房源真实性管理、动态监管房源发布、规范使用租赁合同、实行租赁合同网签备案制度、规范租赁机构收费、配套生活服务约定、落实安全主体责任、规范改造出租房、施行租赁机构租金银行监管、规范租赁消费金融业务、完善租赁行业自律经营、建立健全纠纷调处机制、建立部门联动机制、明确部门职责等17项具体措施。
其中，在高风险住房租赁企业监管方面，对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式，长期以来因缺乏量化指标而存在监管盲区，《通知》中提出了针对性的政策措施，对支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金；承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。
对拒不执行相关规定的，房产部门将会同网信部门暂停其在网络信息平台发布房源权限，市场监管部门依照《江苏省工商行政管理系统黑名单管理制度》，将相关主体列入黑名单，并采取惩戒措施。
在规范租赁消费金融业务方面，《通知》提出，严禁住房租赁企业等相关主体通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。住房租赁企业等相关主体不得以租金分期、租金优惠等名义诱导、隐瞒、欺骗或强迫要求承租人使用“租金贷”。银行业金融机构要审慎、规范开展“租金贷”业务，确保业务合规、风险可控、权责明确，已发生的“租金贷”业务应在2020年12月31日前向金融监管部门备案。
在构建住房租赁市场联合监管工作机制方面，《通知》进一步明确了房产、市场监管、金融监管、公安、网信等相关部门和属地政府的工作职责，通过强化部门联合监管、联合惩戒，建立住房租赁市场联合监管机制。
意在规范和监管企业经营行为
对于南京出台租赁监管新政的背景，南京政府官方表示，近年来，在大力培育和发展住房租赁市场一系列政策措施的引导下，住房租赁市场快速发展，为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但在市场培育发展的同时，部分经营主体不够成熟、经营模式不可持续，陆续出现一些“托管式”住房租赁企业不规范使用“租金贷”，通过“高进低出、长收短付”经营模式建立资金池后因资金链断裂而停运的问题，引发广泛关注，影响社会和谐稳定。特别是在相关法律法规尚不够健全的情况下，亟需通过出台规范性文件，在鼓励和支持住房租赁企业发展的同时，在规范和监管企业经营行为上下更大功夫，通过强化源头治理，推动我市住房租赁市场实现平稳健康有序发展。
《通知》要求突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
贝壳研究院高级分析师黄卉接受券商中国记者采访时也表示，南京租赁监管新政主要有两个方面：
一是加强事前监管，严格行业准入门槛。《通知》对租赁机构登记和开业管理从严监管，明确了达到一定房间数量的自然人需要进行主体登记，接受市场监管的约束，个人二房东需要“合规化”经营，禁止从业人员以个人名义自行承担住房租赁业务，对于推动个人二房东的正规化、落实租赁市场主体的全面监管有着积极的作用。
二是加强资金监管。《通知》中一方面加强了对于租赁机构的租金收付管理，实施租金银行监管，对于承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，需要将租金、押金以及以“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳匹配数目的风险保证金，旨在加强对于租赁企业“高收低出”“长收短付”经营行为的监管。今年长租公寓企业“爆雷”的主要原因之一是由“高收低出”的经营模式导致，资金监管是规范和防范租赁市场的经营风险的手段，通过专用账户管理和风险保证金的设立，可以防止“高收低租”以及违规使用租金贷等不合理的行业现象，在产生租赁纠纷的情况下，优先保护租客权益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南京租赁监管新政包括租金贷、消费贷、房源备案等具体要求，比较系统的对南京租赁市场进行规范，值得全国其他城市学习和借鉴。
多地出台租赁监管新政
今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发，引起政府部门高度关注，多地出台租赁监管新政。
11月17日，深圳住建局紧急发文，提出七方面要求，加强行业监管，切实规范住房租赁企业经营行为。其中对租金收取方式明确提出，不得“高进低出”“长收短付”，同时，不得诱导租客使用“租金贷”。
深圳市住建局表示，2016 年以来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场政策引领下，住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”，经营行为不规范问题凸显。部分企业为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或融资受阻，极易引发企业资金链断裂。甚至有部分企业假借住房租赁名义，以“经营不善”“经营亏损”为由，行合同诈骗之实，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。
9月11日，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过3个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。业内人士认为，成都的资金监管新规可以理解为是租赁租金“支付宝”模式的建立，具有示范效应，预计后续也会成为长租公寓领域较多的一个创新点。
此前，杭州住房租赁资金监管新规也正式实施，8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
此外，上海、广州、成都、合肥、重庆等行业主管部门均发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。成都市住建局还表示，为了解成都市住房租赁企业经营情况，成都市将开展住房租赁企业专项排查工作。
