摘要：苏州楼市近期驶入“降温通道”。9、10月至今，市场多个楼盘积极打折促销，甚至推出特价房、限时秒杀、首付1折等多重优惠以抢跑市场，但成交量并不乐观。
苏州楼市近期驶入“降温通道”。9、10月至今，市场多个楼盘积极打折促销，甚至推出特价房、限时秒杀、首付1折等多重优惠以抢跑市场，但成交量并不乐观。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出，苏州楼市有一定降温现象，但眼下还处于“盘整期”，在盘整期会出现整体价格相对稳定或者稳中有升、但成交量有所下滑的格局。
楼盘放量抢跑市场
临近年底，房企加紧冲刺业绩。紧抓“金九银十”“双十一”这些销售旺季，多家房企将苏州“货架”摆得满满当当。仅以10月为例，据安居客数据，10月苏州新颁发了28张预售证，其中有10个纯新盘取证，共计新增住宅房源8629套，环比前9月上涨了60%，新增供应面积达101.63万平方米，购房者可挑选空间放宽。
随着供应的增加，楼盘之间的竞争也变得更为激烈。近期在苏州市场上，多个项目使出浑身解数，不仅给出了特价房、“限时秒杀”等购房优惠，销声匿迹甚久的“首付一折”也重出江湖。
例如，位于木渎板块的中铁诺德国礼项目在10月即被媒体报道“低于楼面价出售，还赠送车位，一套房最高降价达到90万——100万元”。11月11日上午，《华夏时报》记者致电售楼处询问近期有何优惠，工作人员热情邀请记者当日看房，并称该项目在“双11”期间给出的优惠较之前更为丰厚。
据此前公开的数据，该项目在今年7月底首次领取预售证，整体均价31550元/平方米(毛坯)，备案单价29814.6-32914.6元/平方米。对比周边约4万元/平方米的二手房价格，倒挂优势明显。同时，对比2016年9月拿地时的28965元/平方米楼板价，该项目当前的售价也算是“贴地价”了。
位于苏州相城区的珺睿庭原价约2.2万元/平方米，9月底推出了10套“一口价”房源，最低单价仅为16628元/平方米；国庆黄金周假期，该项目推出了总价95折特惠。值得注意的是，国庆期间，该项目还推出了一成首付的优惠，首期款仅需26万元，引起了市场的高度关注。不过，《华夏时报》记者也了解到，所谓“一成首付”其实算是一个噱头。项目官微解释称，“总房款分期付款，首次只需支付总价的10%。”
丰富多样的促销活动未能明显推升楼市热度。以10月数据为例，诸葛找房给出的数据显示，10月苏州新房成交量骤降，共成交6732套，环比上月跌幅35.10%，同比2019年10月下降33.04%。整体来看，根据克而瑞的统计数据，2020年1-10月，苏州市区商品住宅供应面积801万平方米，同比增加26%，成交面积为676万平方米，同比减少13%；但成交均价有所上涨，1-10月成交均价26297元/平方米，同比上涨21%。
而在新房积极降价打折的同时，苏州二手房市场也不容乐观。诸葛找房数据显示，苏州10月份二手房市场成交继续回落，共成交4753套，环比上月下降22.85%，同比去年10月下跌30.78%。其中，一向颇受置业者追捧的工业园区板块以796套的成交量排在第3位，环比跌14.13%。不仅如此，10月苏州市二手房挂牌均价为29733元/平方米，环比上月微跌0.17%。其中，工业园区板块的挂牌价以41967元/平方米居于首位，环比微跌0.18%。
市场实际上处于平稳状态
同策研究院分析师方玉凤告诉《华夏时报》记者，与去年同期相比，今年“金九银十”确实成交略有下滑，主要原因在于疫情期间积压的需求释放已近尾声。方玉凤指出，成交为波动性的下滑，市场实际处于平稳状态。实际上，苏州楼市进入下半年之后整体市场处于平稳状态，连续几个月的月均成交量基本维持70万方左右，并未有太明显“降温”。
“从苏州近两个月的市场的数据表现来看，的确是出现了一定的降温。”58安居客房产研究院分院院长张波也向《华夏时报》记者指出：“我个人认为降温速度没有公众想象的那么快。”
其以苏州二手房市场状况为例。根据安居客平台的二手房挂牌价格来看，今年以来一直延续了房价上扬的态势。11月至今，挂牌均价已达21710元/平方米，相比去年同期超过11%。“所以整个苏州楼市我们认为现在处于一个盘整期，在这个盘整期，会出现整体价格相对稳定或者稳中有升、但是成交量有所下滑的这样一个格局。”张波说。
之所以近期市场促销动作较为密集，张波向《华夏时报》记者分析说，首先需要注意的是，“降温”主要聚焦在一些个案上面。比如像九龙仓翠樾庭、中铁诺德国礼这些“地王项目”，相对来说价格偏高，市场的认可度也就会弱一些。张波表示：“在这个情况下给出一些打折促销，甚至是幅度比较大的打折促销也是比较正常的。”
同时，调控政策的加码，致使购房者观望情绪较浓，客观上使得一些原先热度较高的城市冷了下来。此外，长三角尤其是苏州这种热门城市原本就是房企的重仓地，也是业绩的主要来源之一。因此临近年底启动打折促销，也是为了快速回笼资金。
“苏州之前上涨的行情我认为更多的是产业结构调整，靠产业经济和人口导入来实现的，目前在达到一个天花板之后，自然会有所回调。”佳源集团人事行政部文秘宣传室主任朱梁峰告诉《华夏时报》记者，其个人认为，对比苏州和杭州，两者在前两年都经历了暴涨行情，但是内在驱动力有点不大一样，杭州是靠拆迁户驱动的，苏州一直坚持不拆旧、建新区，“所以老板姓其实平均购买力没有那么高”。
与此同时，受访人士普遍认为，苏州市场分化明显。即使市场有所降温，有资源支撑及高性价比项目依然颇受市场欢迎。例如，在方玉凤看来，市辖区市场热度目前分化明显，优质地段限价盘市场热度较高，其他项目热度则表现一般。以园区等板块为例，一二手倒挂现象依然存在，新盘呈现供不应求的局面；但与此同时，相城、浒关等区域在售项目较多，客户观望情绪较重，市场成交热度整体不高。
进入11月，苏州楼市有不少纯新盘要赶在年底前入市抢客。据安居客统计，11月，苏州有25盘开盘加推，其中有23个项目为纯新盘。对此，方玉凤判断，短期内苏州市场应该会持续呈现周期性波动，房企端受市场竞争压力、年底指标压力及三道红线对房企现金流压力的影响，后期或将调整项目价格，以价换量。
